Abwendung einer Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung: Wofür der Vermieter sie verwenden darf

Leistet ein zur Räumung verurteilter Mieter gemäß § 711 S. 1 ZPO eine Sicherheit, um die Zwangsvollstreckung abzuwenden, dient diese nicht nur der Sicherung des Räumungsanspruchs als solchem. Sie steht dem Vermieter darüber hinaus auch zur Befriedigung von Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen Urteilserlass und tatsächlicher Herausgabe sowie zum Ausgleich von Schäden aus einer nicht vollständigen oder nicht ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung zur Verfügung.

Sicherheitsleistung nach § 711 ZPO als Instrument des Vollstreckungsschutzes

Wird ein Mieter zur Räumung einer Wohnung verurteilt und ist das Urteil - wie regelmäßig bei Räumungsurteilen nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 708 Nr. 7 ZPO - ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt, kann dem Schuldner gemäß § 711 S. 1 ZPO die Befugnis eingeräumt werden, die Zwangsvollstreckung durch Leistung einer Sicherheit abzuwenden. Diese Abwendungsbefugnis dient dem Schutz des Mieters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, solange die Möglichkeit besteht, dass das nur vorläufig vollstreckbare Urteil in einem Rechtsmittelverfahren noch aufgehoben oder abgeändert wird.

Wofür darf die Sicherheit verwendet werden?

Der Schuldnerschutz durch die Abwendungsbefugnis darf jedoch nicht dazu führen, dass der Gläubiger durch die - wenn auch nur vorläufige - Beschränkung seiner Vollstreckungsmöglichkeiten einen Nachteil erleidet. Aus diesem Grund ist die Abwendungsbefugnis an die Leistung einer Sicherheit gekoppelt, die dem Gläubiger als Ausgleich für die durch die Verzögerung der Räumung entstehenden Nachteile dient. Bei der Bemessung der Sicherheit ist daher nicht nur ein möglicher Erfüllungsschaden, sondern auch ein drohender Verzögerungsschaden für den mutmaßlichen Zeitraum zwischen der grundsätzlich mit Erlass des Räumungstitels möglichen Zwangsvollstreckung und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung zu berücksichtigen, etwa in Form eines möglichen Mietausfalls bis zur Dauer eines Jahres.

Die Sicherheit steht dem Gläubiger somit als Absicherung für sämtliche Schäden zur Verfügung, die durch eine verzögerte Herausgabe der Wohnung sowie eine währenddessen eingetretene Verschlechterung des Mietobjekts entstehen. Erfasst wird damit zum einen ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen dem Erlass des Räumungsurteils und der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Zum anderen erstreckt sich die Sicherheit auf Schadenersatzansprüche, die daraus resultieren, dass der Mieter seiner Pflicht zur vollständigen und ordnungsgemäßen Herausgabe der Wohnung nicht nachkommt; denn zur Erfüllung der Herausgabepflicht gehört nicht nur die Rückgabe der Wohnung als solche, sondern auch deren Rückgabe in einem vollständigen und ordnungsgemäßen Zustand.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.