Ohne besondere Veranlassung besteht keine Verpflichtung des Vermieters, regelmäßig eine Generalinspektion der Wasserrohre durchzuführen.
Im vorliegenden Fall war es kurz nach Mietvertragsschluss zu einem erheblichen Wasserschaden gekommen, weil ein Wasserrohr undicht war. Bis zur Instandsetzung war die Wohnung unbewohnbar und der Mieter musste eine alternative Unterkunft beziehen.
Ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB war nicht gegeben. Zwar sieht diese Vorschrift vor, dass der Vermieter dem Schadensersatz zu leisten hat, wenn schon bei Mietvertragsschluss ein Mangel vorhanden ist. Indessen ist diese Haftung in § 10 Abs. 1 Satz 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages abbedungen worden. Dort wurde vereinbart:
"Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§ 563a BGB) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen."
Es ist auch zulässig, einen solchen Haftungsausschluss formularmäßig zu vereinbaren, da es sich um eine für das gesetzliche Haftungssystem untypische Regelung handelt, so dass der auf die verschuldensunabhängige Haftung beschränkte Haftungsausschluss keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2 BGB darstellt.
Auch ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB besteht nicht. Hiernach muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn nach Mietvertragsschluss ein Mangel wegen eines Umstandes entstanden ist, den der Vermieter zu vertreten hat. Ist die verschuldensunabhängige Haftung für Mängel bei Vertragsschluss ausgeschlossen, führt dies dazu, dass er jedenfalls für von ihm zu vertretende Umstände haftet. Deshalb wäre für eine Haftung des Vermieters erforderlich, dass er den Eintritt des Wasserschadens zu vertreten hatte. Dies war hier aber nicht ersichtlich. Zwar ist es richtig, dass dem Mieter Beweiserleichterungen zugutekommen, wenn feststeht, dass die Ursache für den Schaden beziehungsweise für den Mangel aus dem Gefahrenbereich des Vermieters kommt, so dass eine Vermutung dafür besteht, dass der Vermieter den Mangel verursacht und verschuldet hat.
Dies würde voraussetzen, dass die Schadensursache unklar war. Davon konnte hier indes keine Rede sein. Es war als unstreitig zugrunde zu legen, dass der Wasserschaden auf einer Undichtigkeit einer Wasserrohrleitung beruhte. Eine solche Undichtigkeit ist jedoch auch für den Vermieter überraschend. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die Wasserrohre regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Für die Elektroinstallation ist dies inzwischen anerkannt (vgl. BGH, 15.10.2008 - Az: VIII ZR 321/07).
Im vorliegenden Fall war es kurz nach Mietvertragsschluss zu einem erheblichen Wasserschaden gekommen, weil ein Wasserrohr undicht war. Bis zur Instandsetzung war die Wohnung unbewohnbar und der Mieter musste eine alternative Unterkunft beziehen.
Ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB war nicht gegeben. Zwar sieht diese Vorschrift vor, dass der Vermieter dem Schadensersatz zu leisten hat, wenn schon bei Mietvertragsschluss ein Mangel vorhanden ist. Indessen ist diese Haftung in § 10 Abs. 1 Satz 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages abbedungen worden. Dort wurde vereinbart:
"Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§ 563a BGB) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen."
Es ist auch zulässig, einen solchen Haftungsausschluss formularmäßig zu vereinbaren, da es sich um eine für das gesetzliche Haftungssystem untypische Regelung handelt, so dass der auf die verschuldensunabhängige Haftung beschränkte Haftungsausschluss keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 2 BGB darstellt.
Auch ein Anspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB besteht nicht. Hiernach muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn nach Mietvertragsschluss ein Mangel wegen eines Umstandes entstanden ist, den der Vermieter zu vertreten hat. Ist die verschuldensunabhängige Haftung für Mängel bei Vertragsschluss ausgeschlossen, führt dies dazu, dass er jedenfalls für von ihm zu vertretende Umstände haftet. Deshalb wäre für eine Haftung des Vermieters erforderlich, dass er den Eintritt des Wasserschadens zu vertreten hatte. Dies war hier aber nicht ersichtlich. Zwar ist es richtig, dass dem Mieter Beweiserleichterungen zugutekommen, wenn feststeht, dass die Ursache für den Schaden beziehungsweise für den Mangel aus dem Gefahrenbereich des Vermieters kommt, so dass eine Vermutung dafür besteht, dass der Vermieter den Mangel verursacht und verschuldet hat.
Dies würde voraussetzen, dass die Schadensursache unklar war. Davon konnte hier indes keine Rede sein. Es war als unstreitig zugrunde zu legen, dass der Wasserschaden auf einer Undichtigkeit einer Wasserrohrleitung beruhte. Eine solche Undichtigkeit ist jedoch auch für den Vermieter überraschend. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die Wasserrohre regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Für die Elektroinstallation ist dies inzwischen anerkannt (vgl. BGH, 15.10.2008 - Az: VIII ZR 321/07).
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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