Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit Rückgabe einer Mietsache

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache beginnt mit der Rückgabe der Mietsache - unabhängig davon, ob und wann der Vermieter den Schaden tatsächlich erkennt oder bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können.

Verjährungsbeginn nach § 558 BGB a. F.

Nach § 558 Abs. 1 BGB a. F. verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache in sechs Monaten. Der Fristbeginn richtet sich nach § 558 Abs. 2 BGB a. F. und knüpft an den Zeitpunkt an, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Gesetzeswortlaut stellt damit auf ein objektives, klar bestimmbares Ereignis ab, nicht auf die subjektive Kenntnis oder Erkennbarkeit eines Schadens.

Was umfasst der Begriff der Verschlechterung?

Eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne der Vorschrift liegt nicht nur bei einer Substanzbeeinträchtigung vor. Ausreichend ist bereits eine Beeinträchtigung der bestimmungsgemäßen Benutzbarkeit der Mietsache. Wird die Nutzbarkeit einer überlassenen Räumlichkeit durch äußere Umstände eingeschränkt, kann dies unter den Begriff der Verschlechterung fallen, auch wenn die Sache selbst unverändert bleibt.

Kommt es auf die Erkennbarkeit des Schadens an?

Für den Beginn der Verjährungsfrist ist unerheblich, zu welchem Zeitpunkt eine sorgfältige Vermieterin die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im gewöhnlichen Lauf der Dinge hätte bemerken müssen. Eine Anknüpfung an die Erkennbarkeit des Mangels würde den Fristbeginn vom Grad der Offensichtlichkeit oder Verstecktheit eines Mangels sowie von den individuellen Möglichkeiten des Vermieters wie der Entfernung seines Wohnsitzes von der Mietsache oder seiner bautechnischen Sachkunde abhängig machen. Dies stünde im Widerspruch zum Zweck der kurzen Verjährungsfrist, die eine rasche Abwicklung eines beendeten Mietverhältnisses sicherstellen soll.

Abgrenzung zur vorzeitigen Besichtigungsmöglichkeit

In Rechtsprechung und Literatur wird die Möglichkeit, sich ungestört ein umfassendes Bild vom Zustand der Mietsache zu machen, nur in einem anderen Zusammenhang verwendet: Sie betrifft die Frage, ob die Verjährungsfrist bereits vor dem eigentlichen Rückgabezeitpunkt zu laufen beginnen kann, wenn der Vermieter schon vorher Gelegenheit hatte, die Mietsache in Ruhe und mit der gebotenen Gründlichkeit zu besichtigen (vgl. BGH, 10.05.2000 - Az: XII ZR 149/98; BGH, 06.11.1991 - Az: XII ZR 216/90; BGH, 25.06.1991 - Az: X ZR 4/90). Dies dient somit der Vorverlagerung des Fristbeginns in besonderen Konstellationen, nicht aber einer allgemeinen Anknüpfung an die Erkennbarkeit des Schadens nach der Rückgabe.

Rechtsfolge bei Fristablauf

Ist die sechsmonatige Verjährungsfrist ab Rückgabe der Mietsache verstrichen, ohne dass eine verjährungsunterbrechende Handlung - beispielsweise die Einreichung einer Klage gemäß §§ 270 Abs. 3 ZPO, 209 Abs. 1 BGB a. F. - erfolgt ist, kann der Mieter die Erfüllung des Ersatzanspruchs gemäß § 222 Abs. 1 BGB a. F. dauerhaft verweigern.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.