Schönheitsreparaturen „Je nach Grad der Abnutzung“ fällig: Was bedeutet das?

Steht im Mietvertrag, dass der Mieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung „je nach Grad der Abnutzung“ durchführen muss, sagt das nichts darüber aus, wie oft Wände zu streichen und Böden zu reinigen sind.

Die Klausel regelt den Umfang, nicht den Zeitpunkt für die Schönheitsreparaturen. Damit gelten die gesetzlichen Fristen. Die Formulierung „bei Bedarf“ hingegen legt den Zeitpunkt fest.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Das Landgericht hat die Sache dem Senat zur Beantwortung der folgenden Rechtsfrage vorgelegt:

Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen, wobei die Schönheitsreparaturen üblicherweise als erforderlich anzusehen sind, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume verstrichen sind, wirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert und der Vermieter zu einer Renovierung auch nicht verpflichtet war?

Das Landgericht hält die in der Vorlagefrage zitierte Formularklausel für wirksam, sieht sich aber an einer entsprechenden Entscheidung durch den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17.02.1989 (OLG Stuttgart, 17.02.1989 - Az: 8 RE-Miet 2/88) gehindert. Die Entscheidung des Rechtsstreits hänge von der Beantwortung der Vorlagefrage ab. Der Anspruch auf Ersatz der Schönheitsreparaturen richte sich nach § 326 BGB i.V.m. § 15 Ziff. 3 und 4 des Mietvertrages. Die Beklagte habe sich bei Beendigung des Mietvertrages ohne eine Mahnung mit der Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befunden. Da die Beklagte durch ihr Verhalten deutlich gemacht habe, dass sie jede weitere Nachbesserung ablehne, komme es nicht darauf an, ob das Schreiben der Kläger vom 24.01.1995 eine ausreichende Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung enthalte. Im Hinblick auf die Schadenshöhe sei eine Beweisaufnahme dazu erforderlich, ob auch die Erneuerung der Tapeten erforderlich gewesen sei. Die Notwendigkeit dieser Beweisaufnahme hänge jedoch davon ab, ob die Überwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 15 des Mietvertrages als wirksam anzusehen sei. Auf der Grundlage des o.a. Rechtsentscheides des OLG Stuttgart sei die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe des Fristenplanes unwirksam, wenn die Klausel eine Bedarfsregelung enthalte, die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses jedoch unrenoviert und der Vermieter zur Renovierung nicht verpflichtet gewesen sei. § 15 Ziff. 3 des Mietvertrages stelle eine derartige Bedarfsregelung auch ohne die ausdrückliche Formulierung dar, dass die Schönheitsreparaturen nach „Bedarf“ durchzuführen seien. Es sei nämlich bestimmt, dass die Pflicht zu Schönheitsreparaturen „je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung“ bestehe. Damit könnten Schönheitsreparaturen noch vor Ablauf der festgelegten Fristen bei einem entsprechenden Bedarf durchzuführen sein. Die erstinstanzliche Beweisaufnahme habe zur Überzeugung der Kammer auch ergeben, dass die Wohnung beim Einzug der Beklagten unrenoviert gewesen sei. Das OLG Stuttgart vertrete die Auffassung, dass die Wirksamkeit von Überwälzungsklauseln davon abhängig sei, dass die Renovierungspflicht des Mieters erst nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen während der Mietzeit einsetze. Sogenannte Bedarfsklauseln seien unwirksam, weil die Formulierung „Bedarf“ nur so aufgefasst werden könne, dass bereits bei der Übergabe der unrenovierten, aber renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre. Darin läge jedoch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGBG, weil von dem Mieter eine zusätzliche Gegenleistung verlangt werde, der eine Leistung des Vermieters nicht gegenüberstehe.

Demgegenüber sei das Landgericht der Ansicht, dass sogenannte Bedarfsklauseln auch bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung stünden. In Übereinstimmung mit den Beschlüssen des OLG Frankfurt vom 30.06.1992 (OLG Frankfurt, 30.06.1992 - Az: 20 REMiet 4/91) und des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 13.09.1991 (WuM 1991, 525) lege die Kammer § 15 Ziff. 3 des Mietvertrages bzw. die Formulierung „je nach Grad der Abnutzung und Beschädigung“ dahin aus, dass allein für den Fall einer übermäßigen Abnutzung der Wohnung durch den Mieter vorgesorgt werden solle, dass jedoch grundsätzlich der Fristenplan gelte, und zwar erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Bei der Auslegung des § 15 sei nämlich zu berücksichtigen, dass die Klausel auch einen Fristenplan und die Formulierung „während der Mietzeit“ enthalte, so dass ein durchschnittlicher Empfänger nicht davon ausgehe, dass auch ein vorvertraglicher Abnutzungszeitraum mit einbezogen sei. Wenn ein Vermieter auch den durch den Vormieter verursachten Renovierungsbedarf auf den Mieter abwälzen wolle, bedürfe dies einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Regelung.

Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.