Kosten der
Zwischenablesung und des
Nutzerwechsels, die beim Auszug eines Mieters entstehen, dürfen ohne besondere vertragliche Vereinbarung weder gesondert in Rechnung gestellt noch in die allgemeine Heizkostenabrechnung einbezogen und anteilig auf alle Mieter umgelegt werden.
Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums ist der Gebäudeeigentümer gemäß
§ 9 b der Heizkostenverordnung (HeizkV) gesetzlich verpflichtet, eine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler vorzunehmen. § 9 b HeizkV enthält jedoch keine Regelung zur Kostentragung. Ebenso wenig ergibt sich aus
§ 7 Abs. 2 HeizkV eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage dafür, wer diese Kosten zu tragen hat. Fehlt zudem eine spezielle vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, ist auf die allgemeinen gesetzlichen Regelungen zurückzugreifen.
§ 7 Abs. 2 HeizkV gestattet die Umlage der „Kosten der Berechnung und Aufteilung“ auf die Mieter. Zwar ist der Wortlaut dieser Vorschrift weit genug gefasst, um Zwischenablesekosten grundsätzlich darunter zu subsumieren. Jedoch geht § 7 Abs. 2 HeizkV von der Umlegung periodisch entstehender Heizkosten aus. Nichtperiodisch anfallende Einzelfallkosten - wie die Kosten einer Zwischenablesung anlässlich eines konkreten Mieterwechsels - werden weder vom Wortlaut der Vorschrift noch von der amtlichen Begründung des Gesetzgebers (vgl. BR-Drucks. 494/77, S. 30) erfasst. Der Vorschrift liegt das Verursacherprinzip zugrunde, das bei nicht verbrauchsabhängigen Kosten zwar nicht strikt verwirklicht ist, einer unbilligen Belastung aller Mieter durch Einzelfallereignisse gleichwohl entgegensteht. Bei größeren Gebäudekomplexen mit hoher Mieterfluktuation könnten erhebliche Zwischenablesekosten entstehen, die nicht dem tatsächlichen Verursacher, sondern der Gesamtmieterschaft angelastet würden - was mit dem Verursacherprinzip unvereinbar ist. Das vereinzelt vorgebrachte Argument, erfahrungsgemäß werde im Laufe der Zeit jeder Mieter selbst ausziehen und damit eine Zwischenablesung verursachen, sodass sich Verursachung und Kostenbeteiligung im Ergebnis ausglichen, überzeugt angesichts dieser strukturellen Ungleichgewichte nicht.
Eine Kostentragungspflicht des Mieters lässt sich auch nicht auf eine entsprechende Anwendung des § 670 BGB stützen. Die Vorschriften der §§ 662 ff. BGB setzen eine unentgeltliche Geschäftsbesorgung voraus. Der Vermieter, der einen Fachbetrieb mit der Zwischenablesung beauftragt, erfüllt damit lediglich seine eigene gesetzliche Pflicht aus § 9 b HeizkV - er führt ein eigenes Geschäft. Ein vorheriger Auftrag des Mieters an den Vermieter liegt nicht vor. Aus demselben Grund scheidet auch ein Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) aus.
Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter das Mietverhältnis schuldhaft vorzeitig beendet hat. In diesem Fall kann dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung zustehen, der auch die Kosten der Zwischenablesung und des Nutzerwechsels umfasst. Voraussetzung ist ein schuldhaftes Verhalten des Mieters als Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses; allein der Umstand des Auszugs genügt nicht.
Im Ergebnis trägt der Vermieter die Kosten der Zwischenablesung und der Nutzerwechselbearbeitung grundsätzlich selbst, soweit keine schuldhaft vorzeitige Vertragsbeendigung durch den Mieter vorliegt und keine besondere vertragliche Regelung getroffen wurde. Diese Kostenlast ist für den Vermieter nicht unbillig: Zum einen steht ihm bei schuldhafter vorzeitiger Vertragsbeendigung des Mieters ein Schadensersatzanspruch zu. Zum anderen steht es dem Vermieter frei, im
Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass der Mieter bei Auszug die anfallenden Zwischenablese- und Bearbeitungskosten allein trägt.
