Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist unwirksam

Heizkosten dürfen nicht nach dem sogenannten Abflussprinzip abgerechnet werden, sondern nur auf der Grundlage des im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs. Eine derart fehlerhafte Abrechnung kann auch nicht durch eine pauschale Kürzung des Kostenanteils geheilt werden.

Abrechnung von Betriebskosten: Abflussprinzip oder Leistungsprinzip?

Bei der Abrechnung von Betriebskosten in Wohnraummietverhältnissen ist zwischen dem sogenannten Leistungsprinzip und dem sogenannten Abflussprinzip zu unterscheiden. Nach dem Leistungsprinzip werden nur die Kosten umgelegt, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind. Nach dem Abflussprinzip werden hingegen diejenigen Zahlungen umgelegt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum selbst belastet wurde, unabhängig davon, auf welchen Leistungszeitraum sich diese Zahlungen tatsächlich bezogen.

Für verbrauchsabhängige „kalte“ Betriebskosten ist anerkannt, dass der Vermieter nicht zwingend nach dem Leistungsprinzip abrechnen muss, da die §§ 556 ff. BGB hierzu keine entsprechende Festlegung treffen (vgl. BGH, 20.02.2008 - Az: VIII ZR 27/07; BGH, 20.02.2008 - Az: VIII ZR 49/07). Ob dies auch für Heizkosten gilt, die den Vorschriften der Heizkostenverordnung unterfallen, war zunächst offengelassen worden (vgl. BGH, 30.04.2008 - Az: VIII ZR 240/07).

Welche Anforderungen stellt die Heizkostenerordnung an die Heizkostenabrechnung?

Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten existiert für Heizkosten mit § 7 Abs. 2 HeizkostenV eine eigenständige gesetzliche Regelung. Danach gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere die Kosten des verbrauchten Brennstoffs. Aus dieser Formulierung folgt, dass ausschließlich die Kosten des im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs in die Abrechnung eingestellt werden dürfen. Eine Abrechnung, die stattdessen auf die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen des Vermieters an den Energieversorger abstellt, wird diesen Anforderungen nicht gerecht, da sie den tatsächlichen Verbrauch im maßgeblichen Zeitraum nicht abbildet, sondern lediglich eine zeitversetzte Zahlungsbewegung wiedergibt.

Eine Heizkostenabrechnung, die ausschließlich auf dem Abflussprinzip beruht, ist demnach inhaltlich unrichtig, selbst wenn sie formell ordnungsgemäß erstellt wurde und innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilt worden ist.

Kann eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung durch eine Kürzung ausgeglichen werden?

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV sieht vor, dass Nutzer berechtigt sind, den auf sie entfallenden Kostenanteil zu kürzen, wenn entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Diese Vorschrift setzt jedoch voraus, dass die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs zunächst ordnungsgemäß ermittelt und sodann nicht verbrauchsabhängig umgelegt wurden. Liegt dagegen schon keine Ermittlung der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffkosten vor, weil stattdessen Zahlungsabflüsse zugrunde gelegt wurden, fehlt es an der tatbestandlichen Voraussetzung für eine Kürzung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Der inhaltliche Mangel der Abrechnung kann durch die pauschale Kürzung folglich nicht ausgeglichen werden.

Welche Folgen hat die fehlerhafte Heizkostenabrechnung für die Nachzahlungsforderung?

Ist die Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, weil sie auf dem Abflussprinzip beruht, kann eine hierauf gestützte Nachzahlungsforderung derzeit nicht durchgesetzt werden, soweit nach Herausrechnung der fehlerhaft ermittelten Heizkostenanteile kein Saldo mehr zugunsten des Vermieters verbleibt.

Vorliegend betraf dies die Heizkostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2007 und 2008, deren Nachzahlungsforderungen aus diesem Grund nicht bestanden.

Dem Vermieter bleibt es jedoch unbenommen, für den betreffenden Abrechnungszeitraum nachträglich eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorzulegen, gegebenenfalls auf der Grundlage einer sachgerechten Schätzung. Die ursprünglich mitgeteilten Betriebskostenabrechnungen bleiben insoweit formell wirksam, da sie den Anforderungen an ihre Prüffähigkeit genügen (vgl. BGH, 17.11.2004 - Az: VIII ZR 115/04; BGH, 12.12.2007 - Az: VIII ZR 190/06).

Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.