Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist.

Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004.

Die Flächenangaben, die für die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten maßgeblich sind, wechselten in den jeweils auf ein Jahr bezogenen Abrechnungen mehrfach.

In den Abrechnungen für 1998/1999, für 1999/2000 und für das Jahr 2000 ist die Gesamtheizfläche mit 1.296,28 qm und die Gesamtfläche für Warmwasser mit 1.144,67 qm angegeben. Für 2001 sind 1.306,03 qm bzw. 1.172,11 qm, für 2002 1.313,62 qm bzw. 1.246,41 qm, für 2003 1.301,87 qm bzw. 1.246,41 qm und für 2004 1.301,81 qm bzw. 1.365,66 qm angesetzt worden.

Erhebliche Unterschiede wiesen darüber hinaus auch die Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen über den gesondert abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Anwesen betriebenen Wäscherei auf.

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat gemeint, die Nachforderungen des Klägers seien nicht fällig, weil die Betriebskostenabrechnungen formell nicht ordnungsmäßig seien. Im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses bzw. die Gesamtheizfläche und den Heizölverbrauch der Wäscherei ergebe sich ein derart uneinheitliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.

Der Bundesgerichtshof hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstreckt den Abrechnungszeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.

Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume können aber in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen.

Das Berufungsgericht wird daher nunmehr Feststellungen zur sachlichen Richtigkeit der in den erteilten Abrechnungen jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte zu treffen haben.

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