Kündigungsausschluss - auf die Wortwahl kommt es an!

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Durch die Rechtsprechung des BGH ist geklärt, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

Eine diesen Anforderungen gerecht werdende Kündigungsausschlussklausel muss also den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift des § 557a Abs. 3 BGB aufgreifen. Im Einklang mit dieser Bestimmung steht eine Klausel, nach der die ordentliche Kündigung frühestens "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. Daher hat der BGH formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals "nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig ist.

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