Autoverbot im Mietvertrag?

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Eine Mietvertragsklausel nach der dem Mieter das Halten oder regelmäßige Nutzen von Kraftfahrzeugen ausnahmslos untersagt ist, ist unwirksam. Dies gilt auch bei einem autofreien Wohnprojekt.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin als Vermieterin und die Beklagten als Mieter schlossen am 01.09.2010 einen Mietvertrag über Wohnraum. Neben den Mietvertrag schlossen die Parteien eine „Besondere Vereinbarung zur Kfz-Freiheit der Gartensiedlung Weißenburg – Wohnen PLUS“. Bei der Vereinbarung handelt es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die die Klägerin den Beklagten bei Abschluss des Vertrages gestellt hat und ihren weiteren Mietern bei Abschluss der jeweiligen Mietverträge ebenfalls gestellt hat und weiterhin stellt.

§ 2 dieser Vereinbarung lautet:

„Zur Realisierung der Zielsetzung des Bebauungsplanes und des städtebaulichen Vertrages werde ich als Mieter wie folgt beitragen:

1. Ich bin darüber informiert, dass ein Verein für autofreies Wohnen bzw. eine Interessengemeinschaft der Bewohner gegründet werden soll. Zweck und erklärtes Ziel ist im Rahmen der Förderung des Umweltschutzes das Konzept des kfz-freien Wohnens im Bereich des Bebauungsplanes XXX. Diesem Konzept fühle ich mich verpflichtet.

2. Das Projekt „Gartensiedlung Weißenburg – Wohnen PLUS“ ist ein Projekt kfz-freien Wohnens. Kfz-Freiheit wird von mir so verstanden, dass jeglicher Kfz-Verkehr im Sinne des Straßenverkehrsgesetzes innerhalb der Gartensiedlung unzulässig ist. Darüber hinaus verpflichte ich mich, Kraftfahrzeuge nicht zu halten. Das kfz-freie Wohngebiet ist für regulären Kfz-Verkehr nicht zugänglich, mit Ausnahme von notwendigem Verkehr (z. B. Feuerwehr, Müllabfuhr, Krankentransporte o. ä.). Es werden nur Besucher- und Car-Sharing-Stellplätze eingerichtet.

Daraus ergeben sich folgende Besonderheiten:

a) Ich verpflichte mich als Mieter, insofern für eine Sicherung der ökologischen und urbanen Wohnqualität Sorge zu tragen. Ich verpflichte mich, kein Kraftfahrzeug zu halten oder in unmittelbarem Besitz zu haben bzw. solche zu nutzen, außer wenn ich die Wohnung in der Siedlung nicht selbst bewohne sondern untervermiete; die Nutzung von Carsharing- und Mietfahrzeugen ist gestattet. Nicht betroffen ist der rein berufliche und geschäftliche Kraftverkehr außerhalb der Siedlung, sofern dienstlich an anderer Stelle ein Stellplatz vorgehalten wird, jedoch fallen Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte nicht darunter. Als Mieter gewährleiste ich damit für die Mitbewohner in der Gartensiedlung ein dem Siedlungs- und Wohnzweck entsprechendes kraftfahrzeugfreies Wohnen. (…)

b) Für Ausnahmefälle erkläre ich mich mit folgendem Verhalten einverstanden:

1. Bei dauernder oder zeitweise Unzumutbarkeit der Nutzung des öffentlichen Personennah- und -fernverkehrs und des Car-Sharing-Systems bzw. unmotorisierten Individualverkehrs aus persönlichen, körperlichen oder geistigen Behinderungen stellt die [Vermieterin] auf Antrag des Mieters nach Anhörung der mit Gründung des Vereins bzw. der Interessengemeinschaft zu bildenden sog. Schlichtungsstelle eine Ausnahmegenehmigung in Aussicht; die dafür erforderlichen Stellplätze werden im Rahmen der Verfügbarkeit des Besucher- und Car-Sharing-Parkplatzes in der Siedlung nachgewiesen und unentgeltlich zur Verfügung gestellt.

2. In sonstigen Härtefällen, insbesondere bei aus beruflichen und familiären Gründen zeitweise das gemeinsame Interesse der Kfz-Freiheit überwiegendem Individualinteresse kann ich, der Mieter, bei der [Vermieterin] einen Ausnahme beantragen. Über meinen Antrag entscheidet die [Vermieterin] nach Anhörung der mit Gründung des Vereins bzw. der Interessengemeinschaft zu bildenden sog. Schlichtungsstelle im Rahmen der Verfügbarkeit.

c) (…)

d) Einen Rechtsanspruch gegenüber der [Vermieterin] auf eine Ausnahmegenehmigung und die Vermietung eines/r Stellplatzes/Garage für die Fälle b) 1., b) 2. und c) sowie auf ein Handeln oder Unterlassen gegenüber anderen Mietern und Haus- bzw. Wohnungseigentümern der „Gartensiedlung Weißenburg- Wohnen PLUS“ erwerbe ich durch diese Erklärung und den Mietvertrag nicht.“

Hintergrund der Vereinbarung zur Kfz-Freiheit ist ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Münster und der Klägerin. Im Rahmen des § 6 Abs. 2 des städtebaulichen Vertrages verpflichtete sich die Klägerin gegenüber der Stadt, mit ihren späteren Vertragspartnern bzw. Mietern geeignete Vereinbarungen zu treffen, die den Charakter der Siedlung als autofreies Wohngebiet sichern sollen.

Die Klausel verbietet dem Mieter ohne Ausnahme das Halten, das in unmittelbarem Besitz Haben sowie die Nutzung von solchen Kraftfahrzeugen. Die Klausel benachteiligt die Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen ist daher unwirksam, § 307 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Für die Beurteilung der Angemessenheit von allgemeinen Geschäftsbedingungen kommt es in erster Linie auf eine sorgfältige und alle Umstände des Falles in Betracht ziehende Ermittlung der Interessen an. Zu prüfen ist also zunächst, welches Interesse der Verwender an der Aufrechterhaltung der Klausel hat und welches die Gründe sind, die umgekehrt aus der Sicht des Kunden für den Wegfall der Klausel bestehen.

Als Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung der wechselseitigen Interessen ist festzustellen, dass eine unangemessene Benachteiligung der Mieter vorliegt.