Enthält ein gewerblicher
Mietvertrag eine Klausel, nach der der Mieter neben dem Nettomietzins die „jeweils gültige Mehrwertsteuer“ zu zahlen hat, schuldet der Mieter diese nur dann, wenn der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat.
Derartige Regelungen sind vor dem Hintergrund des Umsatzsteuerrechts auszulegen, da die steuerrechtliche Behandlung des Vermietungsumsatzes maßgeblich bestimmt, ob und in welchem Umfang eine solche Klausel überhaupt Wirkung entfalten kann.
Mietumsätze über Grundstücke und Gebäude sind gemäß § 4 Nr. 12 a UStG grundsätzlich steuerfrei. Der Vermieter hat jedoch nach § 9 Abs. 1 UStG die Möglichkeit, auf diese Steuerfreiheit zu verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren - mit der Folge, dass er die auf die Herstellungskosten des Mietobjekts entrichtete Vorsteuer nach §§ 15 Abs. 1 Nr. 1, 15 a Abs. 1 Satz 2 UStG geltend machen kann. Ob und unter welchen Voraussetzungen diese Option wirksam ausgeübt werden kann, richtet sich ausschließlich nach dem Umsatzsteuergesetz. Den Parteien eines Mietvertrages steht es nicht frei, einen nach dem Gesetz steuerfreien Umsatz durch privatrechtliche Vereinbarung steuerpflichtig zu machen. Eine gleichwohl getroffene Vereinbarung geht ins Leere.
Bei der Auslegung einer Individualvereinbarung ist gemäß §§ 133, 157 BGB zunächst vom Wortlaut auszugehen. Verpflichtet der Wortlaut einer Klausel den Mieter zur Zahlung der „jeweils gültigen Mehrwertsteuer“, setzt das Bestehen einer solchen Zahlungspflicht das Vorhandensein einer tatsächlich gültigen, d.h. gesetzlich geschuldeten Steuer voraus. Ist der Vermietungsumsatz nach dem UStG steuerfrei - weil die Option zur Steuerpflicht nicht oder nicht wirksam ausgeübt wurde -, existiert schlicht keine „gültige Mehrwertsteuer“, die der Mieter schulden könnte. Die Frage eines Verstoßes gegen § 134 BGB stellt sich in diesem Fall nicht, weil die Klausel mangels eines steuerpflichtigen Umsatzes bereits tatbestandlich nicht eingreift.
Auch der Gesichtspunkt, dass der Vermieter durch Rechnungsstellung nach § 14 Abs. 3 UStG a.F. möglicherweise zur Abführung ausgewiesener Steuer verpflichtet sein könnte, rechtfertigt keine abweichende Auslegung der mietvertraglichen Klausel. Eine mietvertragliche Regelung stellt keine Rechnung im Sinne des § 14 Abs. 3 bzw. Abs. 2 UStG a.F. dar. Für eine Rechnungsstellung ist unter anderem erforderlich, dass die Mehrwertsteuer betragsmäßig ausgewiesen wird. Fehlt ein solcher betragsmäßiger Ausweis im Mietvertrag, kommen die genannten Vorschriften nicht zur Anwendung. Zudem stünde weder dem Mieter noch dem Vermieter bei steuerfreiem Umsatz ein Vorsteuerabzug zu. Es widerspräche dem Grundsatz der interessengerechten Auslegung, eine Vereinbarung anzunehmen, die beide Vertragsparteien benachteiligt und allein den Fiskus begünstigt.
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