Staffelmietvertrag: Wie weit reicht die Nichtigkeit bei überhöhten Staffelsätzen?

Die teilweise Nichtigkeit eines Staffelsatzes wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der nachfolgenden Staffelbeträge. Jeder Staffelsatz ist eigenständig anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt seines jeweiligen Anfangstermins zu beurteilen. Maßgeblich für Reichweite und Umfang der Nichtigkeit ist allein der Schutzzweck des § 5 WiStG, nicht der hypothetische Parteiwille nach § 139 BGB.

Staffelmietvereinbarung und § 5 WiStG

Staffelmietvereinbarungen unterliegen vollumfänglich dem Schutzregime des § 5 WiStG. Sowohl die Anfangsmiete als auch sämtliche bei Vertragsschluss noch zukünftigen Staffelsätze sind an dieser Norm zu messen. Dies ergibt sich bereits aus der Entstehungsgeschichte des § 10 Abs. 2 MHG: Im zugrundeliegenden Gesetzentwurf zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen wurde der Mieterschutz durch § 5 WiStG auch für Staffelmietverträge ausdrücklich bestätigt (BT-Drs. 9/2079, S. 9).

Reichweite der Nichtigkeit eines Staffelsatzes

Verstößt ein Staffelsatz gegen § 5 WiStG, richtet sich die Reichweite der Nichtigkeit nicht nach dem hypothetischen Parteiwillen gemäß § 139 BGB, sondern allein nach dem Schutzzweck der verletzten Norm im Rahmen des § 134 BGB. Bei Verstößen gegen Preisvorschriften entscheidet ausschließlich das Verbotsgesetz über die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts - § 139 BGB wird insoweit durch die speziellere Regelung des § 134 Hs. 2 BGB verdrängt.

Die Nichtigkeit kann nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes. § 5 WiStG bezweckt lediglich den Schutz des Mieters vor der Vereinbarung unter marktwirtschaftlichem Aspekt überhöhter Mieten. Als Folge eines Verstoßes genügt eine Teilnichtigkeit im Sinne einer geltungserhaltenden Reduktion, die nicht über die tatbestandliche Erfüllung des § 5 WiStG hinausgeht. Die Nichtigkeit ist dabei nicht als Strafe zu verstehen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.