Die Nichtleistung von Mietzahlungen, die aufgrund einer gerichtlich bestätigten
Mieterhöhung geschuldet werden, stellt eine erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten im Sinne des
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Mit Rechtskraft eines Urteils im Mieterhöhungsverfahren entsteht eine unmittelbare Zahlungspflicht des Mieters; ein weiteres Zuwarten des Vermieters ist nicht geboten.
Den Mietern war vorliegend anzulasten, dass sie nach einem mehrjährigen Rechtsstreit über eine Mieterhöhung die daraus resultierenden Rückstände auch nach rechtskräftiger Verurteilung nicht ausgeglichen hatten.
Keine Anwendbarkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung
Die
Schonfristregelung des
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, nach der eine außerordentliche fristlose Kündigung durch Ausgleich der Mietrückstände innerhalb einer bestimmten Frist unwirksam werden kann, ist auf die ordentliche fristgemäße
Kündigung nach § 573 BGB nicht anwendbar. Dieser Grundsatz entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 16.02.2005 - Az:
VIII ZR 6/04). Dem Mieter steht damit kein gesetzliches Recht zu, durch Nachzahlung innerhalb der Schonfrist das Recht des Vermieters auf ordentliche Kündigung zu vernichten.
Wirkung der Schonfristzahlung im Rahmen der Interessenabwägung
Eine Zahlung innerhalb der Schonfrist ist gleichwohl nicht ohne rechtliche Bedeutung: Sie kann das Verschulden des Mieters im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Gesamtabwägung in einem milderen Licht erscheinen lassen. Die nachträgliche Zahlung führt jedoch nicht per se zum Entfallen der Kündigung; vielmehr ist eine umfassende tatrichterliche Würdigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Dabei sind insbesondere die Dauer und die Ursachen der Pflichtverletzung, das Verhalten des Mieters gegenüber dem Vermieter sowie das Ausmaß des berechtigten Beendigungsinteresses des Vermieters in den Blick zu nehmen.
Vermieterinteresse überwiegt trotz Nachzahlung
Im Rahmen der Interessenabwägung kann das Beendigungsinteresse des Vermieters selbst dann überwiegen, wenn der Mieter die Rückstände nachträglich vollständig ausgeglichen hat. Umstände, die das Verschulden des Mieters verringern könnten - etwa finanzielle Schwierigkeiten oder persönliche Schicksalsschläge -, sind zu berücksichtigen, entfalten jedoch keine entlastende Wirkung, wenn sie weder unvorhergesehen noch unverschuldet eingetreten sind und der Mieter es zudem unterlassen hat, den Vermieter zu informieren oder um Ratenzahlung nachzusuchen. Vorliegend überwog das Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung, weil die Beklagten auf das abschließende Urteil im Mieterhöhungsverfahren nicht reagiert und keinerlei Kontakt zum Vermieter aufgenommen hatten.
