Mieterhöhung per Mietspiegel - Mieter in der Beweislast

Mietrecht

Wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, hat das Vorliegen der Umstände, die zu einer Reduzierung der Miete führen, der Mieter zu beweisen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Anfang 1980 mietete der spätere Beklagte eine Wohnung in München an. Der ursprüngliche Mietzins betrug 410 DM. Im Laufe der Jahre stieg er auf 410 Euro an.

Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben. Dabei wurden die Ausstattungsmerkmale „Zentralheizung“ und „Warmwasserversorgung“ durchgestrichen.

Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Im April 2011 verlangte die neue Vermieterin eine Mieterhöhung auf 492 Euro. Das Mieterhöhungsverlangen begründete sie mit dem Mietspiegel der Landeshauptstadt München.

Der Mieter weigerte sich die Mieterhöhung zu akzeptieren. Die jetzige Miete sei völlig angemessen, schließlich seien bei Anmietung der Wohnung eine Warmwasserversorgung und eine Heizung nicht vorhanden gewesen. Auch in der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Auch die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu Abschlägen nach dem Mietspiegel und müssten berücksichtigt werden.

Über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung wisse sie nichts, entgegnete die neue Vermieterin. Der Mietzins sei gerechtfertigt.

Sie erhob darauf hin Klage vor dem Amtsgericht München. Der zuständige Richter gab ihr aber nur zum Teil Recht:

Nach Auffassung des Gerichts seien Abschläge wegen einer fehlenden Warmwasserversorgung und einer fehlenden Heizung anzusetzen.

Grundsätzlich müsse der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen. Das gelte auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale, die zu einem Abschlag bei der Miete führen. Im vorliegenden Fall könne die Vermieterin auch die Ausstattung der Wohnung bestreiten. Sie habe die Wohnung im ursprünglichen Zustand nicht gekannt, da sie sie erst später erworben habe.

Im vorliegenden Fall habe der Mieter beweisen können, dass keine Warmwasserversorgung und Heizung in der Wohnung gewesen sei. Schließlich seien gerade diese Punkte im Mietvertrag gestrichen worden. Außerdem sei im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden.

Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens sei allerdings nicht zu machen. Der Fußbodenbelag in einer Küche spiele nach dem Mietspiegel keine Rolle.

Ob die Elektroinstallation auf Putz oder unter Putz war, könne heute nicht mehr festgestellt werden, da der Mieter dafür keine Beweise mehr habe. Ein Abschlag sei daher hier nicht möglich.

Es verbleibe aus diesem Grund nur bei obigem Abschlag. Der Mietzins errechne sich daher mit 456 Euro. Im Übrigen sei die Klage abzuweisen.

Das Urteil ist rechtskräftig.

AG München, 05.12.2011 - Az: 424 C 19813/11

Quelle: PM des AG München

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