20%-Grenze bei Mietpreisüberhöhung: Wann Staffelmietvereinbarungen kippen

Eine Mietzinsvereinbarung ist nach § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz unwirksam, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle bei Standardwohnraum in der Regel ausreichend und einem Sachverständigengutachten vorzuziehen. Bei feststehender Unwirksamkeit hat der Mieter Anspruch auf gerichtliche Feststellung der zulässigen Mietzinshöhe nach § 256 ZPO.

Wann verstößt eine Mietzinsvereinbarung gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz?

Eine Mietzinsvereinbarung ist unwirksam, soweit sie die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum wesentlich übersteigt. Diese Wesentlichkeitsgrenze ist nach der Entscheidung bei 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen. Wird diese Grenze überschritten, tritt die Unwirksamkeit nicht für die gesamte Vereinbarung ein, sondern beschränkt sich auf den überschießenden Teil - die Vereinbarung ist insoweit teilnichtig, als sie über die zulässige Grenze hinausgeht. Betroffen sein können hiervon auch Staffelmietvereinbarungen, bei denen die einzelnen Erhöhungsstufen jeweils gesondert auf ihre Vereinbarkeit mit der Wesentlichkeitsgrenze zu prüfen sind.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitverlauf verändert. Nach Abschluss des Mietvertrages eintretende Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind bei der Beurteilung der Wesentlichkeitsgrenze einzubeziehen. Da eine sprunghafte Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht der Lebenswirklichkeit entspricht, sondern von einem kontinuierlichen Anstieg beziehungsweise Abfall auszugehen ist, wird zur Feststellung der Vergleichsmiete zu einem bestimmten Stichtag zwischen zwei Erhebungszeitpunkten des Mietspiegels von einem linearen Verlauf der Werte ausgegangen. Eine monatsgenaue Feststellung der jeweiligen Vergleichsmiete wäre nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu erreichen.

Welche Bedeutung hat der Mietspiegel bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf das Datenmaterial des Mietspiegels zurückgegriffen werden. Der Mietspiegel gibt aufgrund der Fülle der erhobenen Mietwertdaten die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig zutreffend wieder und stellt eine allgemein zugängliche Erkenntnisquelle dar. Prozessual hat dies zur Folge, dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens in der Regel überflüssig ist, da ein solches Gutachten gegenüber dem Mietspiegel nicht zwangsläufig die bessere Erkenntnisquelle darstellt.

Zwar ermöglicht ein Sachverständigengutachten regelmäßig eine individuellere Beurteilung der konkret betroffenen Wohnung. Diesem Vorteil steht jedoch entgegen, dass der Sachverständige im Hinblick auf vergleichbaren Wohnraum auf einen vergleichsweise geringen Datenbestand zurückgreifen muss. Das Ergebnis eines solchen Gutachtens hängt dabei in erheblichem Maße von der Auswahl des Sachverständigen bei der Zusammenstellung des herangezogenen Datenbestandes ab. Handelt es sich um Standardwohnraum, ist der Mietspiegel demgegenüber grundsätzlich als verlässliche Erkenntnisquelle anzusehen.

Wie werden Abweichungen bei der Wohnungsausstattung berücksichtigt?

Individuelle Abweichungen hinsichtlich der Ausstattung der betreffenden Wohnung finden bei der Einordnung innerhalb der jeweiligen Mietspiegelspanne nach Maßgabe der Orientierungshilfe Berücksichtigung. Der Mietspiegel bildet insoweit keinen starren Einzelwert, sondern eine Spanne ab, innerhalb derer die konkrete Wohnung anhand ihrer Ausstattungsmerkmale einzuordnen ist.

Allerdings kann es Marktsegmente geben, die im Mietspiegel unterbewertet sind. Das Einholen eines Sachverständigengutachtens wird in solchen Fällen jedoch erst dann erforderlich, wenn eine ausreichende Beschreibung des Wohnraums vorliegt, die den Schluss zulässt, dass sich die Wohnung in einem derartigen unterbewerteten Marktsegment befindet. Fehlt es an einem solchen konkreten Vortrag, bleibt es bei der grundsätzlichen Maßgeblichkeit des Mietspiegels.

Welche prozessualen Folgen ergeben sich für den Mieter?

Liegt eine gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz verstoßende und damit teilweise unwirksame Mietzinsvereinbarung vor, hat der Mieter einen Anspruch auf Feststellung der zulässigen Mietzinshöhe nach § 256 ZPO. Vorliegend betraf dies eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete, deren einzelne Stufen zum Teil die Wesentlichkeitsgrenze überschritten und daher insoweit für unwirksam erklärt wurden.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.