Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten und Mietspiegel

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 bis 4 MHG kann nach einer vorausgegangenen Erhöhung der Bruttokaltmiete gemäß § 2 MHG nur insoweit auf einen Anstieg der Betriebskosten gestützt werden, als dieser nach dem Wirksamwerden der Mieterhöhung nach § 2 MHG eingetreten ist. Eine Betriebskostenerhöhung, die einen davor liegenden Vergleichszeitraum zugrunde legt, ist insoweit unwirksam.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Im zu entscheidenden Fall ging es um das Verhältnis zwischen zwei unterschiedlichen Mieterhöhungstatbeständen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG): der Erhöhung der Bruttokaltmiete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG und der einseitigen Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 bis 4 MHG. Bei einer Inklusivmiete (Bruttokaltmiete), die neben der Grundmiete auch die umlagefähigen Betriebskosten - mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser - umfasst, stellt sich die Frage, welcher Zeitraum für die Berechnung einer nachfolgenden Betriebskostensteigerung maßgeblich ist.

Warum ist der Bezugszeitraum begrenzt?

Bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG wird die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst, die ihrerseits zum jeweiligen Erhebungsstichtag die zu diesem Zeitpunkt aktuellen Betriebskosten widerspiegelt. Damit sind die bis zum Wirksamwerden dieser Erhöhung eingetretenen allgemeinen Kostensteigerungen bereits in der neuen Bruttokaltmiete berücksichtigt. Eine nachfolgende Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 4 MHG kann sich daher nur noch auf denjenigen Anstieg beziehen, der nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung gemäß § 2 MHG eingetreten ist. Würde stattdessen ein davor liegender, länger zurückreichender Vergleichszeitraum zugrunde gelegt, bestünde die Gefahr einer doppelten Berücksichtigung derselben Kostensteigerung - einmal durch die Anpassung an den Mietspiegel und ein weiteres Mal durch die gesonderte Betriebskostenerhöhung.

Das vorlegende Landgericht Berlin hatte die gegenteilige Auffassung vertreten, wonach die Kappungsgrenzen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von 20 bzw. 30 % eine Doppelbelastung des Mieters ausreichend verhinderten und eine Begrenzung des Bezugszeitraums den Vermieter zu einem taktischen Vorgehen bei der Reihenfolge seiner Erhöhungserklärungen verleiten könne. Dem wird entgegengehalten, dass die Kappungsgrenze eine Doppelbelastung nicht in allen Fallkonstellationen verhindert, insbesondere dann nicht, wenn die bisherige Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bereits hoch ist und die Kappungsgrenze durch das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG gar nicht erreicht wird. Auch das Argument einer möglichen taktischen Reihenfolge der Erhöhungserklärungen wird nicht als tragfähig angesehen, da ein Vermieter ohnehin bei jeder einzelnen gestiegenen Betriebskostenposition eine gesonderte Erhöhungserklärung abgeben könnte, sodass sich hieraus kein Argument gegen eine Begrenzung des Bezugszeitraums ableiten lässt.

Wie wirkt sich dies auf den zu berechnenden Zeitraum aus?

Legt der Vermieter seiner Betriebskostenerhöhung einen Vergleichszeitraum zugrunde, der vor dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung gemäß § 2 MHG liegt, ist die Erhöhungserklärung insoweit nicht gerechtfertigt. Maßgeblich für die Berechnung des Anstiegs der Betriebskosten ist ausschließlich der Zeitraum ab dem Wirksamwerden der vorausgegangenen Mieterhöhung gemäß § 2 MHG.

Im hier maßgeblichen Fall hatte der Vermieter das Ansteigen der Betriebskosten gegenüber dem Jahr 1991 geltend gemacht, obwohl die Miete zuvor bereits zum 1. Juni 1994 gemäß § 2 MHG erhöht worden war; eine Berücksichtigung von Kostensteigerungen vor diesem Stichtag kam insoweit nicht in Betracht.

Einordnung der Entscheidung

Es handelt sich um einen Rechtsentscheid nach § 541 ZPO, der für die Instanzgerichte im damaligen Zuständigkeitsbereich verbindlich war. Zur Begründung wurde auf die bereits zuvor überwiegend vertretene Rechtsauffassung verwiesen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.