Rückwirkende Mietminderung trotz voller Mietzahlung?

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Ein Mieter, der mehr als ein Jahr lang für seine mit einem Mangel behaftete Mietwohnung die Miete in voller Höhe und vorbehaltlos zahlt, verliert sein Recht zur Mietminderung.

Konkret kam es aufgrund von Lieferverkehr für einen Supermarkt zu einer Lärmbelästigung, der Mieter zahlte jedoch zunächst über 14 Monate lang den vollen Mietzins vorbehaltlos, erst dann minderte er wegen dieser Lärmbelästigung den Mietzins.

Dies wollte der Vermieter nicht hinnehmen und klagte auf Zahlung der Außenstände.

Der Vermieter obsiegte vor dem Landgericht, da das Minderungsrecht verwirkt war.

Schließlich hatte der Mieter seine Rechte längerfristig nicht geltend gemacht und somit einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass er dieses Recht auch künftig nicht geltend machen wolle.

Dies gilt zwar nicht bei bloßer Untätigkeit - der Mieter war vorliegend aber nicht untätig geblieben. Er hatte vielmehr den Mietzins in voller Höhe weitergezahlt und damit jeden Monat durch aktives Tun zu erkennen gegeben, dass er den Mietzins in voller Höhe für geschuldet hielt.

Der Vermieter musste nicht mehr damit rechnen, dass 14 Monate nach dem ersten Auftreten der Beschwerden noch eine Minderung erfolgen würde.

Hierzu führte das Gericht aus:

Zum einen ist der Fall nach dem vor dem 1. September 2001 geltenden Recht zu beurteilen, weil das Mietverhältnis bereits im Jahre 2000 endete und eine derartige Rückwirkung des Mietrechtsreformgesetzes nicht vorgesehen ist. Nach altem Recht geht die wohl herrschende Ansicht davon aus, dass der Mieter auf sein Minderungsrecht aus § 537 Abs. 1 a.F. BGB auch für die Zukunft verzichtet, wenn er ohne Mangelanzeige den Mietzins über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos bezahlt. Hieran ist auch angesichts der Mietrechtsreform jedenfalls für „Altfälle“ festzuhalten.

Aber auch nach neuem Recht kommt eine Verwirkung der Gewährleistungsansprüche in Betracht. Zwar mag eine Analogie zu § 536 b n.F. BGB mit der Regierungsbegründung zum Gesetzentwurf nicht mehr begründet werden können, nachdem der Gesetzgeber selbst eine Regelungslücke ausschließt. Aus der Regierungsbegründung geht jedoch hervor, dass ein Verlust von Gewährleistungsrechten bei längerdauernder vorbehaltloser Zahlung nicht völlig ausgeschlossen sein soll, sondern aus bestehenden Normen herzuleiten sei.