Mietpreis bei Neuvermietung

Mietrecht

Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Unter preisgebundenen Wohnungen versteht man Sozialwohnungen und Wohnungen, die mit Steuerbegünstigungen bzw. Fördermitteln gebaut wurden. Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss.

Für nicht preisgebundene Wohnungen gilt die sogenannte Marktmiete, deren Obergrenze im § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes festgesetzt ist. Hiernach ist ein Mietpreis unzulässig, wenn er 20 % (nur in Ausnahmefällen bis 50 %) über der ortsüblichen Miete liegt. Weiterhin ist nach § 302 a StGB  die sog. Wuchermiete unter Strafe gestellt. Mietwucher ist anzunehmen, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage des Mieters einen Mietzins fordert, der in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon ist auszugehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50 % übersteigt.

Kappungsgrenze

Hinsichtlich einer Erhöhung des Mietpreises bei Neuvermietung ist die Kappungsgrenze zu beachten. So darf der Vermieter grundsätzlich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Darüber hinaus können die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken.

Mietpreisbremse

Weiterhin ist die Mietpreisbremse zu beachten. Diese wurde bereits durch zahlreiche Verordnungen umgesetzt. Gilt für die fragliche Wohnung die Mietpreisbremse, so darf der Preis bei einem neuen Mietvertrag lediglich 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nicht betroffen sind übrigens Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen, wobei die Miete nach Modernisierungen innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nur noch maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen darf, in besonderen Fällen sogar nur um zwei Euro.

Sollte die bisherige Miete bereits über der zulässigen Höhe liegen, so ist auch keine Reduzierung erforderlich - es gilt insoweit Bestandsschutz.

Vermieter sind seit dem 01.01.2019 verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt.

Will sich der Vermieter auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  - vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) - berufen, so ist unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.

Achtung: Vermieter können die Auskunft nachholen und sich nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.

Mieter müssen keine qualifizierte Rüge, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, mehr erheben - vielmehr reicht eine einfache Rüge aus.

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss der Mieter nur hierauf verweisen. Macht der Vermieter keine Angaben, reicht eine Rüge ohne Begründung aus.

Achtung: Mieter können nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind!

Aktuelle Mietspiegel in der Übersicht

Letzte Aktualisierung: 01.02.2019

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