AnwaltOnline - Mietrecht Mai 2024
ISSN: 1619-7143
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Interessante Urteile
Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Wie der VIII. Senat des BGH in mehreren, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fällen entschieden hat, ist die Erhöhungserklärung nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach ...
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Kündigung wegen Auflösung des Kautionskontos
Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. So stellte der Gesetzgeber durch das Mietrechtsänderungsgesetz (BGBl. 2013 I 434) klar, dass selbst eine fristlose Kündigung wegen Nichterbringung der vertraglich geschuldeten Kaution möglich ist. Dies ...
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Kündigung des Mietvertrages wegen Beleidigung der Hausverwalterin durch den Mieter
Unerlaubte Handlungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie zugleich eine Vertragsverletzung darstellen. Dies ist bei Beleidigungen beispielsweise dann der Fall, wenn diese ihren Ursprung im Mietverhältnis selbst haben.
Wenn innerhalb des verfahrensgegenständlichen Anwesens zumal gegenüber Mitmietern, Nachbarn oder Besuchern zum Nachteil der ...
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Mindestinhalt einer Modernisierungsmieterhöhung
Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. ...
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Weitere Urteile zum Mietrecht
... finden Sie auf unserer Urteilsübersicht.
Wir prüfen Ihr Mieterhöhungsverlangen
Die Anpassung der Miete ist nicht so einfach, wie sich mancher Vermieter das vorstellen mag. Aufgrund der damit einhergehenden Kosten wird ein solches Mieterhöhungsverlangen vom Mieter in der Regel besonders genau unter die Lupe genommen - schließlich hat jede dritte Mieterhöhung Fehler!
Als Mieter können Sie bei einer ungültigen Mieterhöhung bares Geld sparen. Als Vermieter sparen Sie sich teuren Ärger, wenn Sie sicherstellen, dass Ihre Mieterhöhung rechtssicher ist.
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Das Thema des Monats
Welche Arten von Betriebskosten darf der Vermieter ansetzen?
Der Vermieter darf nicht alle im Zusammenhang mit einem Mietobjekt entstehenden Kosten auf den Mieter überwälzen. Grundsätzlich muss der Vermieter diese eigentlich selber tragen, es kann aber vertraglich vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten übernehmen muss, die durch die laufende Bewirtschaftung entstehen. Dies ist der Normalfall.
Die Betriebskosten können zwar pauschal als fester monatlicher Betrag erhoben werden, üblicherweise erfolgt die Zahlung jedoch als Vorauszahlung, um der verbrauchsabhängigen Abrechnung gerecht zu werden. Dann erhält der Mieter eine Nebenkostenabrechnung, in der die Vorauszahlungen angerechnet werden. Ein gegebenenfalls entstandener Saldo ist dann entsprechend auszugleichen. Wird dagegen eine Pauschale vereinbart, muss über die pauschal abgerechneten Nebenkosten auch keine Abrechnung erstellt werden, eine Nachzahlung bzw. Rückzahlung von Guthaben kommt hierbei nicht in Betracht.
Betriebskosten müssen im Mietvertrag geregelt werden
Damit die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, ist eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung erforderlich.
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, 10.02.2016 - Az: VIII ZR 137/15).
Was darf als Betriebskosten abgerechnet werden?
Nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen nur die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beziehungsweise Grundstückes laufend entstehen über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. „Laufend“ bedeutet hierbei, dass die Kosten mit einer gewissen Regelmäßigkeit auftreten müssen.
Erhebliche zeitliche Abstände wie auch sehr unterschiedliche Kostenhöhen sprechen gegen die Annahme vor regelmäßig wiederkehrenden Kosten (AG Hamburg, 01.08.2019 - Az: 49 C 430/18).
Für die Annahme laufender Kosten ist es jedoch nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus (BGH, 10.11.2021 - Az: VIII ZR 107/20). So wurden von den Gerichten bislang auch Zeiträume von fünf Jahren und länger gebilligt (z.B. AG Karlsruhe, WM 92, 139). Da es sich hierbei jedoch nicht um Entscheidungen ...
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Nebenkostencheck für Mieter und Vermieter ✅
Jedes Jahr, wenn die Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert, fragt sich der Mieter, ob die Kosten wirklich so hoch sein können. Der Verdacht, dass falsch abgerechnet wurde kann durchaus berechtigt sein - in nahezu jeder zweiten Abrechnung finden sich Fehler, die teilweise so erheblich sind, dass die Abrechnung ungültig ist. Bei inhaltlichen Fehlern ist eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB i.d.R. ausgeschlossen! Einwendungen gegen die Abrechnung müssen daher rechtzeitig erfolgen.
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