Mietkaution: Grundsätze der Kautionsanlage und alternative Vermögensverwaltung

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Die Mietkaution gehört zum Abschluss von Mietverträgen dazu, wird jedoch von vielen Mietern und Vermietern oft stiefmütterlich behandelt. Meist landet das Geld auf einem klassischen Sparbuch, wo es aufgrund der Zinslage kaum Erträge erwirtschaftet oder sogar inflationsbedingt an Kaufkraft verliert. Dabei sieht das Gesetz durchaus Spielräume vor, die Mietsicherheit gewinnbringend anzulegen.

Gesetzliche Ausgangslage

Nach der gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine vom Mieter geschuldete Kaution grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Diese Anlageform dient vorrangig der Sicherheit und der Trennung vom Vermögen des Vermieters. Da dieser übliche Zinssatz in aller Regel jedoch denkbar gering ist, erweist sich diese klassische Anlageform für den Mieter oft als wirtschaftlich unattraktiv.

Der Gesetzgeber hat diesen Umstand erkannt und lässt Vertragsfreiheit zu: § 551 Abs. 3 BGB bestimmt weiter, dass die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren können. Denkbar ist daher, dass eine Vereinbarung über die Verwaltung der Kaution über eine Vermögensverwaltung getroffen wird. In einem solchen Fall wird die Kaution vom Mieter direkt bei der Vermögensverwaltung eingezahlt. Diese legt die Gelder dann höherverzinslich und zum Teil auch längerfristig an.

In der Praxis erhält der Mieter bei solchen Modellen zu Jahresanfang einen Kontoauszug, aus dem Ertrag, Verwaltungsgebühren sowie anteilige Zinsabschlagsteuern hervorgehen. Letztere können, je nach steuerlicher Situation des Mieters, über den Einkommensteuerjahresausgleich vom Finanzamt erstattet werden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren Mieter und Vermieter die Kautionsfreigabe, auf deren Grundlage die Kaution zuzüglich aufgelaufener Zinsen an den Mieter ausgezahlt wird. Kommt es hierbei zu Differenzen, kann die Freigabe – sofern dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen – notfalls im gerichtlichen Verfahren erzwungen werden.

Wem stehen die Gewinne zu?

Dass die alternative Anlage in Aktien oder Fonds nicht nur theoretisch möglich ist, sondern zu enormen Vermögenszuwächsen führen kann, belegt eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln (vgl. AG Köln, 19.07.2022 - Az: 203 C 199/21).

In dem verhandelten Fall hatten die Eltern der Klägerin im Jahr 1960 eine Wohnung in Köln angemietet. Die vereinbarte Mietsicherheit in Höhe von 800 DM durfte die Vermieterin laut Vertrag in eigene Aktien anlegen, was auch geschah. Über die Jahrzehnte wuchs der Wert dieser Aktien beträchtlich an. Als die Tochter das Mietverhältnis im Jahr 2018 beendete, forderte sie die Herausgabe der Aktien, deren Kurswert bei Klageerhebung auf über 100.000 Euro gestiegen war.

Die Vermieterin verweigerte dies und berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, die ihr ein Wahlrecht einräumte, anstelle der Aktien lediglich den Nominalbetrag der ursprünglichen Kaution (umgerechnet 409,03 Euro) auszuzahlen. Das Amtsgericht Köln entschied jedoch zugunsten der Mieterin: Ihr stehe grundsätzlich ein Anspruch auf Herausgabe der Mietsicherheit in Form von Aktien zu, sie müsse sich nicht mit der Rückzahlung des Nominalbetrages begnügen.

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass das Gesetz in § 551 BGB vorsieht, dass Erträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zustehen. Zu den Erträgen einer Aktienanlage gehören dabei nicht nur ausgezahlte Dividenden, sondern auch etwaige Kursgewinne. Eine mietvertragliche Klausel, die der Vermieterin das Wahlrecht einräumt, nur den Nominalbetrag auszuzahlen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Eine solche Regelung würde der Vermieterin einseitig das Recht einräumen, etwaige Kursgewinne für sich in Anspruch zu nehmen, während sie Kursverluste auf den Mieter abwälzen könnte.

Auch der Einwand, dass § 551 BGB zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 1960 noch nicht existierte, griff nicht, da die Parteien im Jahr 2005 einen neuen Mietvertrag geschlossen und die Übertragung der Sicherheit in der „bisherigen Form“ vereinbart hatten.

Juristisch ist dieser Fall zwar als Ausnahme einzuordnen, da Mietverhältnisse über derart lange Zeiträume selten sind. Dennoch bestätigt das Urteil den seit den 1980er Jahren geltenden Grundsatz: Dem Mieter steht der Ertrag zu, der aus der Kaution entsteht – egal, ob sie auf einem Kautionskonto liegt oder am Kapitalmarkt angelegt wird. Im Wohnraummietrecht ist der Umgang mit der Kaution streng reglementiert. Da der Vermieter gewissermaßen mit dem Geld des Mieters agiert, ist es nur folgerichtig, dass auch die Gewinne dem Mieter zufließen.

Mietkautionsdepot: Chancen und Risiken

Das sogenannte Mietkautionsdepot stellt eine moderne Alternative zum Sparbuch dar. Hierbei handelt es sich technisch gesehen oft um ein Depot, in dem Investmentfonds enthalten sind. Dieses Depot wird an den Vermieter verpfändet, sodass der Mieter während der Mietdauer nicht frei über das Geld verfügen kann.

Vorteil: Inflationsschutz und Rendite

Der Hauptvorteil eines solchen Depots liegt in der Chance auf Ertrag und dem Schutz vor Inflation. Während Geldwerte auf einem klassischen Sparbuch durch Inflation und niedrige Zinsen effektiv an Kaufkraft verlieren, bieten Sachwerte wie Aktien oder Fonds die Möglichkeit eines realen Wertzuwachses. Ein Depot bietet hier zumindest die Chance, diesen Verlust auszugleichen.

Nachteil: Volatilität und Verlustrisiko

Wo Chancen sind, bestehen jedoch auch Risiken. Ein Mietkautionsdepot unterliegt zwangsläufig Kursschwankungen. Das Risiko für etwaige Verluste liegt grundsätzlich beim Mieter, da er im Gegenzug auch von den Gewinnen profitiert. Dies ist vergleichbar mit der Situation bei Negativzinsen auf einem Bankkonto. Es besteht somit die Möglichkeit, dass am Ende des Mietverhältnisses weniger Geld im Depot vorhanden ist, als ursprünglich eingezahlt wurde.

Dies ist ein wesentlicher Grund, warum private Vermieter dieser Anlageform oft skeptisch gegenüberstehen. Zudem stellt sich die Frage, ob der Mieter bei Kursverlusten verpflichtet ist, Geld „nachzuschießen“, um die vereinbarte Kautionshöhe wiederherzustellen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag könnte theoretisch vereinbart werden, die Zulässigkeit ist im Einzelfall zu prüfen. Langfristig gesehen relativiert sich das Risiko von Kursverlusten zwar oft, für Mieter mit nur kurzer Mietdauer kann das Risiko jedoch unattraktiv sein.

Voraussetzungen für die Anlage in Wertpapieren

Möchten Mieter und Vermieter eine Anlage der Kaution in Wertpapieren vereinbaren, bedarf es einer individuellen Absprache. Der Mieter hat jedoch keinen automatischen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine solche Anlageform akzeptiert; ebenso wenig kann der Vermieter eine solche Anlageform einseitig diktieren, wenn der Vertrag dies nicht hergibt.

Ist im Mietvertrag die Sicherheitsleistung lediglich der Höhe nach bestimmt, nicht aber die Art der Sicherheit festgelegt, richtet sich die Art der möglichen Leistung nach § 232 BGB. Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass der Vermieter die Hinterlegung von Wertpapieren grundsätzlich nur dann hinnehmen muss, wenn es sich um sogenannte „mündelsichere“ Wertpapiere handelt (vgl. LG Berlin, 14.02.1997 - Az: 64 S 454/96). Voraussetzung für die Mündelsicherheit ist, dass die Papiere von der Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates zur Anlage von Mündelgeld für geeignet erklärt worden sind. Aktienfonds oder spekulative Papiere fallen in der Regel nicht hierunter. Ob ein Papier mündelsicher ist, muss im Streitfall der Mieter beweisen.

Keine Übersicherung des Vermieters

Ein weiterer wichtiger Aspekt im Kautionsrecht ist das Verbot der Übersicherung. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Mieter durch zu hohe Sicherheitsforderungen in ihrer Mobilität eingeschränkt werden.

So darf der Vermieter den Abschluss eines Wohnraummietvertrages nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben einer Barkaution (in gesetzlich zulässiger Höhe) zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt (vgl. LG Berlin, 07.04.2014 - Az: 65 S 469/13). Dabei ist es unerheblich, ob die Bürgschaft direkt im Mietvertrag steht oder erst die Voraussetzung für den Vertragsabschluss schafft.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn ein Dritter dem Vermieter die Bürgschaft unaufgefordert und freiwillig anbietet. Verlangt der Vermieter jedoch – etwa aufgrund geringen Einkommens des Mieters – zwingend eine Bürgschaft als Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages, ist dies unzulässig. In diesem Fall wäre die Bürgschaftsvereinbarung unwirksam, selbst wenn sie von Verwandten gestellt wird, um die finanzielle Belastung des Mieters gering zu halten.

Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien

Während im Wohnraummietrecht der Mieterschutz und die zwingende Zuweisung der Erträge an den Mieter im Vordergrund stehen, gelten bei Gewerbeimmobilien andere Maßstäbe. Hier existiert keine unmittelbare gesetzliche Bestimmung, dass der Gewinn zu 100 Prozent an den Mieter gehen muss.

Im gewerblichen Bereich könnten Parteien daher theoretisch vereinbaren, den Gewinn aus einer Kautionsanlage zu teilen. Dies liegt auch daran, dass hinter Gewerbeimmobilien meist professionelle Vermieter stehen, die über das nötige Know-how verfügen, um komplexe Geldanlagen zu betreuen. Allerdings gilt auch hier: Solche Regelungen müssen individuell vereinbart werden. Würde ein gewerblicher Vermieter eine Gewinnbeteiligung pauschal in Allgemeinen Geschäftsbedingungen festlegen, wäre dies möglicherweise unwirksam, insbesondere wenn er einen nennenswerten Anteil am Gewinn für sich beansprucht.

Praktische Umsetzung und Aufwand

Die Entscheidung für eine alternative Kautionsanlage, etwa ein Mietkautionsdepot, bedeutet für beide Parteien einen gewissen Mehraufwand. Der Mieter muss sich das entsprechende Wissen aneignen oder Beratung in Anspruch nehmen. Zudem fallen Kosten an: Ein Mietkautionsdepot kostet in der Regel zwischen 10 und 15 Euro Jahresgebühr, hinzu kommen Fondskosten zwischen 0,1 und 2 Prozent sowie eventuelle Ausgabeaufschläge.

Dennoch kann sich der Aufwand lohnen. Wer als Mieter bereits eine Kaution auf einem klassischen Sparbuch hinterlegt hat, kann jederzeit auf den Vermieter zugehen und eine Änderung vorschlagen. Zwar muss der Vermieter zustimmen, doch Argumente wie der Inflationsschutz und die Vermeidung von Wertverlust bei der Sicherheit können auch für die Vermieterseite überzeugend sein.