Auch bei einem gewerblichen Mietvertrag kann der Mieter bei einer erheblichen Abweichung von der im
Mietvertrag angegebenen Fläche eine
Minderung analog zu den vom BGH für Wohnraummietverhältnisse entwickelten Grundsätzen angesetzt werden.
Bei der Anmietung von Gewerberäumen spielen wirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle. Der Gewerberaummieter, der Räume anmietet, um in ihnen Gewinn zu erzielen, wird, um konkurrenzfähig zu sein, mit besonderer Aufmerksamkeit darauf achten, dass er keine höhere als die ortsübliche Miete zahlt. Da sich die Miete gerade bei Gewerberäumen in der Regel nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für den Nutzwert wesentliche Bedeutung zu.
Auch bei der Miete von Gewerberäumen stellt deshalb eine Mietfläche, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, grundsätzlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel im Sinne des
§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB der Mietsache dar. Bei einer geringeren
Flächenabweichung hat der Mieter zur Rechtfertigung einer Minderung darzulegen, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird.
Wenn die Abweichung mindestens 10% beträgt, bedarf es einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, nicht.
Die Fläche ist mangels abweichender Vereinbarung gem. DIN 277 zu berechnen.
Die Erheblichkeitsgrenze von 10% gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält.
Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt.
