Betriebsuntersagung und Mietminderung

Wurde in Kenntnis einer fehlenden behördlichen Genehmigung ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen und umgesetzt, so liegt noch keine zur Minderung berechtigende Gebrauchsbeeinträchtigung vor.

Dies ist erst dann der Fall, wenn die Genehmigung tatsächlich nicht erteilt wird - dann kommt auch eine Mietminderung in Betracht.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Nach § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Mieter den Mietgegenstand nur zu einem bestimmten Nutzungszweck nutzen darf, nämlich „Sortieren und Verpressen von wieder verwertbaren PC- Folien„. Weiter war vereinbart, dass die Änderung des sich aus Ziff. 2 ergebenden Nutzungszweckes nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist (§ 1 Ziff. 3). Für die Benutzung der Mietsache zu diesem Zweck ist eine behördliche Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich, wobei den Parteien bekannt war, dass diese bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorlag.

Diese behördliche Genehmigung ist gemäß Bescheid von 30. Januar 2003 des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin versagt worden. Ausschlaggebend für die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit der beantragten Nutzung war nach dem Bescheid, dass die Erschließung des Gewerbebetriebes gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nicht gesichert ist. Ferner stützt die Behörde die Versagung der beantragten Genehmigung darauf, dass eine sichere und vollständige Ableitung des anfallenden Wassers nicht gegeben ist. Der Nutzung der Mietsache steht damit ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis entgegen.

Zwar stellen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich einen Fehler - einen Sachmangel - der Mietsache im Sinne von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Das gilt aber nur, wenn die Parteien in dem Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart haben.

Im vorliegenden Fall haben die Parteien vereinbart, dass der Mietvertrag am 15. Juli 2000 wirksam wird und damit die uneingeschränkte Mietzahlungspflicht der Klägerin trotz (zunächst) fehlender Genehmigung für die Dauer des Genehmigungsverfahrens besteht. Damit haben die Parteien einvernehmlich festgelegt, dass der Mietgegenstand ohne Vorliegen der behördlichen Genehmigung bis zur Entscheidung hierüber vertragsgemäß ist, so dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von § 536 BGB nicht vorliegt.

Im Einzelnen ist von Folgendem auszugehen:

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.