Bei der Betriebskostenabrechnung für gemischt genutzte Grundstücke ist die
Grundsteuer einheitlich nach dem Flächenmaßstab auf alle Mieter umlegbar. Ein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten ist weder vertraglich, noch nach
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB, noch aus Billigkeitsgründen geboten, weil die Grundsteuer als ertragsunabhängige Objektsteuer keinen direkten Zusammenhang zur konkreten Nutzungsaufteilung im Abrechnungsjahr aufweist.
Bei der Abrechnung von
Betriebskosten in gemischt genutzten Gebäuden - also Gebäuden, die sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt werden - stellt sich regelmäßig die Frage, ob die anfallende Grundsteuer einheitlich nach dem allgemeinen Flächenmaßstab auf alle Mieter umgelegt werden darf oder ob zuvor ein Anteil für die gewerblich genutzten Einheiten vorweg abgezogen werden muss (sog. Vorwegabzug). Eine solche Pflicht zum Vorwegabzug besteht nicht.
Eine mietvertragliche Klausel, die lediglich die Umlage der Betriebskosten „nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses“ regelt, enthält keine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung der auf gewerbliche Einheiten entfallenden Betriebskosten. Eine derartige Formulierung regelt ausschließlich den Umlegungsmaßstab - nämlich den Flächenmaßstab - für die Gesamtheit der Betriebskosten. Die Frage eines Vorwegabzugs ist von einer solchen Klausel begrifflich nicht erfasst. Auch eine langjährige abweichende Abrechnungspraxis eines früheren Vermieters begründet keine vertragliche Bindung an einen Vorwegabzug, wenn sich aus dem Wortlaut der Klausel selbst keine entsprechende Verpflichtung ergibt.
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem entsprechenden Maßstab umzulegen. Die Grundsteuer fällt nicht unter diese Vorschrift. Sie beruht auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und hängt nicht von einem Verhalten der Mieter - weder von deren Verbrauch noch von deren Verursachungsbeitrag - ab. Eine „erfasste unterschiedliche Verursachung“ im Sinne des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB scheidet damit von vornherein aus. Zudem ergibt sich aus dieser Vorschrift keine Verpflichtung zu einem Vorwegabzug der auf gewerbliche Mieter entfallenden Betriebskosten (vgl. BGH, 08.03.2006 - Az:
VIII ZR 78/05; BGH, 25.10.2006 - Az:
VIII ZR 251/05).
Nach gefestigter Rechtsprechung ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB nur dann erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter entstehen - wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (vgl. BGH, 08.03.2006 - Az:
VIII ZR 78/05; BGH, 25.10.2006 - Az:
VIII ZR 251/05; BGH, 11.08.2010 - Az:
VIII ZR 45/10; BGH, 13.10.2010 - Az: VIII ZR 46/10). Diese Voraussetzung ist bei der Grundsteuer strukturell nicht erfüllbar.
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