Erbschaftsteuer und Immobilienwert: Gutachterausschuss hat fast immer das letzte Wort

Die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise sind für die Grundbesitzwertfeststellung im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich maßgebend; eine gerichtliche Überprüfung findet nur bei substantiiert dargelegten oder offensichtlichen Verstößen bei der Ermittlung statt. Erst wenn solche Verstöße zutage treten, ist das Finanzgericht zur weiteren Sachaufklärung von Amts wegen verpflichtet.

Bewertung von Wohnungseigentum: Vergleichswertverfahren als Regelfall

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist Wohnungseigentum gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Das Sachwertverfahren kommt nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG nur subsidiär zur Anwendung, wenn weder Vergleichswerte noch Vergleichsfaktoren vorliegen. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens sind nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Grundlage hierfür sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Daneben bleibt dem Steuerpflichtigen nach § 198 Abs. 1 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

Wer trägt die Verantwortung für die Wertermittlung?

Der gesetzlich angeordnete Vorrang der Wertermittlung durch die Gutachterausschüsse beruht auf deren besonderer Sach- und Fachkenntnis, ihrer größeren Ortsnähe sowie ihrer Kompetenz bei der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung. Die Gutachterausschüsse sind staatliche, auf gesetzlicher Grundlage errichtete Behörden, die als selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet sind und über gesetzliche Auskunftsbefugnisse verfügen. Die Einbindung eines Vertreters der Finanzverwaltung in den Ausschuss ändert hieran nichts, da auch dieser Vertreter im Rahmen seiner Ausschusstätigkeit keinen Weisungen unterliegt.

Wie weit reicht die gerichtliche Kontrolle?

Das Finanzgericht als Tatsachengericht darf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne hierdurch gegen seine Amtsaufklärungspflicht aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen. Anlass für eine - eingeschränkte - gerichtliche Überprüfung besteht nur dann, wenn gerichtlich überprüfbare Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen. Überprüfbar ist insoweit, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung zutreffend angewendet wurden, ob die gewählte Bewertungsmethodik den gesetzlichen Vorgaben entspricht und ob die Verfahrensregeln eingehalten wurden - insbesondere, ob die erforderlichen Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst und keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden.

Die strengere Kontrolldichte, die in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu Feststellungen der Gutachterausschüsse nach dem Baugesetzbuch angewendet wird (vgl. BVerwG, 10.10.2012 - Az: 4 B 29.12; BVerwG, 29.01.2019 - Az: 4 B 73.17), ist auf das steuerliche Bewertungsverfahren nicht übertragbar. Die typisierende Grundbesitzwertfeststellung nach dem Bewertungsgesetz folgt eigenen Maßstäben; dies zeigt sich insbesondere daran, dass dem Bewertungsgesetz - anders als § 193 Abs. 3 BauGB - eine ausdrückliche Regelung zur grundsätzlich fehlenden Bindungswirkung der Gutachten fremd ist. Auch das im Baugesetzbuch geregelte Entschädigungsverfahren bei Enteignungen ist mit der typisierten Grundbesitzwertfeststellung nicht vergleichbar, da dem Steuerpflichtigen mit § 198 Abs. 1 BewG ein eigenständiger, gerichtlich voll überprüfbarer Weg zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts offensteht.

Bildung des Vergleichswerts aus mehreren Einzelpreisen

Werden dem Finanzamt vom Gutachterausschuss mehrere Vergleichspreise mitgeteilt, ist hieraus grundsätzlich ein Durchschnittswert zu bilden; eine Beschränkung auf den jeweils niedrigsten mitgeteilten Einzelwert kommt nicht in Betracht. Maßgeblich hierfür ist, dass es sich bei den mitgeteilten Werten nicht um Preisspannen, sondern um Einzelwerte handelt, die hinsichtlich ihrer Aussagekraft nicht unterschiedlich zu gewichten sind.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Es ist verfahrensrechtlich zulässig, dem Steuerpflichtigen die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Abs. 1 BewG aufzuerlegen, auch wenn mit der Einholung eines entsprechenden Gutachtens Kosten verbunden sind. Eine fehlende Verhältnismäßigkeit zwischen den Nachweiskosten und der erstrebten Steuerersparnis ist hierfür im Einzelfall konkret darzulegen.

Bedeutung der Entscheidung für die Praxis

Die Entscheidung stärkt im Ergebnis die Stellung der Gutachterausschüsse innerhalb des steuerlichen Bewertungsverfahrens und schafft zugleich Klarheit über die Reichweite der gerichtlichen Kontrolle mitgeteilter Vergleichspreise. Für künftige vergleichbare Verfahren bedeutet dies, dass sich Steuerpflichtige gegen eine als unzutreffend empfundene Bewertung nicht allein mit dem allgemeinen Einwand fehlender Vergleichbarkeit der herangezogenen Objekte zur Wehr setzen können. Erforderlich ist vielmehr eine substantiierte Darlegung konkreter Verfahrens- oder Beurteilungsfehler bei der Ermittlung der Vergleichspreise durch den Gutachterausschuss. Bleibt ein solcher Vortrag aus, verbleibt dem Steuerpflichtigen regelmäßig nur der eigenständige - und mit eigenem Kostenrisiko verbundene - Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 1 BewG.

Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.