Familienheim-Steuerbefreiung verwirkt: Wer zu lange wartet, zahlt Erbschaftsteuer

Die Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim setzt voraus, dass der Erwerber die Immobilie unverzüglich - in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall - zur Selbstnutzung bestimmt und tatsächlich bezieht. Erfolgt der Einzug erst mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall und sind die Verzögerungen auf Umstände zurückzuführen, die der Erwerber selbst zu vertreten hat, entfällt die Steuerbefreiung. Mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder private Überforderung stellen keinen triftigen, dem Erwerber nicht anzulastenden Grund für eine derart lange Verzögerung dar.

Steuerbefreiung für Familienheime

Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG ist der Erwerb von Todes wegen eines Eigentumsanteils an einem bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG durch Kinder des Erblassers von der Erbschaftsteuer befreit, sofern das Grundstück vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt ist und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Das Tatbestandsmerkmal der „unverzüglichen Bestimmung zur Selbstnutzung“ ist dabei das zentrale und in der Praxis häufig streitige Kriterium.

Was bedeutet „unverzüglich“?

Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Als angemessener Zeitraum gilt nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich ein Zeitfenster von sechs Monaten nach dem Erbfall, innerhalb dessen der Erwerber die Selbstnutzungsabsicht fassen, Renovierungsarbeiten vornehmen und den Umzug durchführen kann (vgl. BFH, 28.05.2019 - Az: II R 37/16). Wird dieser Zeitraum überschritten, ist die Steuerbefreiung nicht automatisch ausgeschlossen, jedoch steigen die Anforderungen an den Erwerber erheblich.

Darlegungslast bei verzögertem Einzug

Erfolgt die Selbstnutzung erst nach Ablauf von sechs Monaten, muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er die Selbstnutzungsabsicht gefasst hat, aus welchen Gründen ein früherer Einzug nicht möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Dabei trägt der Erwerber die objektive Beweislast (Feststellungslast) für sämtliche Tatbestandsmerkmale der Steuerbefreiungsvorschrift. Die Anforderungen an Darlegung und Glaubhaftmachung steigen proportional zum zeitlichen Abstand zwischen Erbfall und tatsächlichem Einzug (vgl. BFH, 28.05.2019 - Az: II R 37/16).

Umstände im Einflussbereich des Erwerbers

Umstände, die dem Einflussbereich des Erwerbers zuzurechnen sind und nach Ablauf der Sechsmonatsfrist zu Verzögerungen führen - etwa eine Renovierung der Immobilie -, sind diesem grundsätzlich anzulasten. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn sich Renovierungsarbeiten verzögern, weil nach deren Beginn ein gravierender, zuvor nicht erkennbarer Mangel entdeckt wird, der vor dem Einzug beseitigt werden muss (vgl. BFH, 06.05.2021 - Az: II R 46/19). Ebenso ist dem Erwerber eine Verzögerung nicht anzulasten, wenn er Arbeiten unverzüglich in Auftrag gibt, die beauftragten Handwerker sie aber aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen - etwa wegen hoher Auftragslage - nicht rechtzeitig ausführen können (vgl. BFH, 06.05.2021 - Az: II R 46/19). Der Erwerber ist jedoch nicht verpflichtet, unverhältnismäßigen Aufwand zur zeitlichen Beschleunigung zu betreiben; es reicht aus, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen (vgl. BFH, 16.03.2022 - Az: II R 6/21).

Welche Anforderungen gelten für Renovierungsarbeiten und deren Nachweis?

Der Erwerber muss Renovierungsarbeiten und die Beseitigung von Mängeln zeitlich so fördern, dass keine nach der Verkehrsanschauung unangemessenen Verzögerungen entstehen. Ein gewichtiges Indiz für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung ist die zeitnahe Räumung bzw. Entrümpelung der Immobilie, die der Erwerber selbst oder durch beauftragte Dritte vornehmen kann (vgl. BFH, 16.03.2022 - Az: II R 6/21). Die bloße Absichtserklärung zur Selbstnutzung genügt nicht; der Erwerber muss konkret nachweisen können, wann welche Arbeiten vorgenommen und welche Handwerker oder Firmen mit welchen Arbeiten beauftragt wurden. Fehlen entsprechende Belege, geht dies zu Lasten des Erwerbers.

Restriktive Auslegung der Steuerbefreiungsvorschrift

Als Ausnahme vom Grundsatz der Besteuerung ist § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG grundsätzlich eher restriktiv auszulegen. Eine tatbestandliche Ausweitung über den Wortlaut hinaus ist der Rechtsprechung verwehrt; die tatbestandlichen Grenzen der Ausnahme zu definieren, obliegt allein dem Gesetzgeber (vgl. BFH, 04.11.1986 - Az: VIII R 1/84). Eine extensive Auslegung zugunsten des Erwerbers - etwa auf Basis von Billigkeitserwägungen oder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit - scheidet daher aus.

Wann scheidet die Steuerbefreiung aus?

Vorliegend illustriert der entschiedene Fall exemplarisch, welche Versäumnisse zum Verlust der Steuerbefreiung führen: Ein Einzug erst 32 Monate nach dem Erbfall in eine bereits ab dem Erbfall grundsätzlich bewohnbare Immobilie, der Beginn kleinerer Renovierungsarbeiten erst sieben Monate nach dem Erbfall, die erstmalige Einholung von Handwerkerangeboten erst mehr als zwölf Monate nach dem Erbfall, das Fehlen jeglicher Nachweise über konkret durchgeführte Eigen- oder Fremdleistungen sowie das Fehlen eines nachvollziehbaren Zeit- oder Sanierungsplans führen zur Versagung der Steuerbefreiung. Gleiches gilt, wenn die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen von Beginn an nicht gesichert ist und erste Schritte zur Fremdfinanzierung erst mehr als ein Jahr nach dem Erbfall unternommen werden.

Finanzielle Engpässe, berufliche Einschränkungen, private Betreuungspflichten oder eine von vornherein unrealistische Eigenleistungsplanung stellen keine triftigen, dem Erwerber nicht anzulastenden Gründe dar. Sie sind als Umstände im Einflussbereich des Erwerbers zu werten und rechtfertigen es nicht, einen Einzug, der mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall erfolgt, noch als „unverzüglich“ im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG zu qualifizieren. Bereits eingetretene und dem Erwerber zuzurechnende Verzögerungen können auch durch nachträglich auftretende, dem Erwerber nicht anzulastende Ereignisse - etwa Wasserschäden - nicht mehr rückwirkend geheilt werden, sofern die Voraussetzungen der Steuerbefreiung zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr vorlagen.

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