Pachtvertrag und behördliche Corona-Schutzmaßnahmen

Soweit die Klägerin Beeinträchtigungen ihres Geschäftsbetriebs bzw. des vertragsgemäßen Gebrauchs des Pachtobjekts wegen unmittelbarer oder mittelbarer Auswirkungen behördlicher Corona-Schutzmaßnahmen geltend macht, fehlt es an einem Mangel der Pachtsache im Sinne des §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB.

Das Gericht folgt insoweit der bislang überwiegenden Auffassung in der obergerichtlichen Rechtsprechung, die selbst für den schwerwiegenderen Eingriff einer vollständigen Schließung einen Mangel der Miet- oder Pachtsache ablehnt. Das OLG Karlsruhe (OLG Karlsruhe, 24.02.2021 – Az: 7 U 109/20) hat – auf das vorliegende Pachtverhältnis übertragbar – diesbezüglich beispielsweise Folgendes ausgeführt:

„Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können.

Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sogenannte Umweltfehler) wie etwa Emissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel iSv § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, den Zustand oder der Lage des Mietobjektes in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters.

Denn der Vermieter von Gewerberäumen ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der den Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.

Das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Dies gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters kommt.

Diese Rechtsprechung des BGH setzt im Gegensatz zu der von der Beklagten und dem LG München I (LG München I, 22.09.2020 - Az: 3 O 4495/20) herangezogenen Rechtsprechung des RG für die Annahme eines Mangels einen Objektbezug der Nutzungsbeeinträchtigung voraus.

Einen solchen hält auch der Senat als Voraussetzung der Annahme eines Mangels des Mietobjekts für erforderlich. Durch die behördliche Nutzungseinschränkung ist das streitgegenständliche Mietobjekt daher nicht als mangelhaft iSd § 536 BGB anzusehen.

Es fehlt am Objektbezug der behördlichen Schließungsanordnungen, die eine Vielzahl an Gewerben, die nicht der Deckung mit Gütern des täglichen Bedarfs dienten, betrafen.“

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