Berechtigt die Corona-Pandemie zur Vertragsanpassung von Pachtverträgen?

Nach zutreffender vorherrschender Meinung begründen behördliche Anordnungen zur Bekämpfung der Pandemie keinen Mangel der Mietsache und führen auch nicht nach §§ 326, 275 BGB zu einem Wegfall des Anspruchs. Die Schließungsanordnungen sowie weitere Beschränkungen knüpfen nicht an die konkrete körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache selbst, sondern an den Gewerbebetrieb des jeweiligen Mieters an. Die §§ 326, 275 BGB sind als Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts nach Überlassung des Pachtobjekts nicht mehr anwendbar, sondern werden durch das Gewährleistungsrecht der §§ 581 Abs. 2, 536ff. BGB verdrängt.

Der Anspruch auf Zahlung der Pacht ist nicht nach § 313 BGB wegen der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzupassen. Es ist der Beklagten zuzumuten, an dem unveränderten Vertrag festzuhalten.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin ist eine Tochtergesellschaft eines französischen Versicherungskonzerns. Die Beklagte ist eine Tochtergesellschaft eines Hotelmanagement Unternehmens, das in Deutschland, Belgien und Österreich mehr als 120 Hotels betreibt. Die Beklagte selbst betreibt insgesamt neun Hotels.

Die Klägerin ist Eigentümerin vierer mit Hotels bebauter Liegenschaften, von denen sich zwei in Köln, eine in Bonn und eine in Frankfurt a.M. befinden. Diese verpachtete sie mit Pachtvertrag vom 03.04.2014 an die Beklagte. Das Pachtverhältnis begann am 31.12.2014. Der Vertrag sieht eine Festlaufzeit von 10 Jahren vor. Die Pacht betrug zunächst monatlich 273.000,00 EUR für den Zeitraum Januar bis Juni und für die zweite Jahreshälfte je 375.850,00 EUR. Nach dem Vertrag erfolgt jährlich zum ersten Januar eine Anpassung nach Maßgabe des Verbraucherpreisindexes. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K1, Bl. 39 GA, Bezug genommen.

Die Hotels richten sich vor allem an Geschäftsleute.

Im Zuge des ersten „Lockdowns“ waren in NRW nach der Coronaschutzverordnung vom 22.03.2020 bis zum 16.07.2020 Übernachtungsangebote zu touristischen Zwecken untersagt. Aufgrund einer Allgemeinverfügung der Stadt Köln vom 19.03.2020 waren darüber hinaus sämtliche Beherbergungen untersagt, sofern sie nicht systemrelevante Schlüsselpersonen betrafen. Im Zuge des zweiten „Lockdowns“ waren in NRW nach der Coronaschutzverordnung Übernachtungen zu touristischen Zwecken vom 02.11.2020 bis zum 14.05.2021 untersagt. Ab dann waren Übernachtungen zu privaten Zwecken wieder mit bis zu 60% der Kapazität zugelassen. In Hessen waren aufgrund der Coronaschutzverordnung vom 18.03.2020 bis zum 14.05.2020 Übernachtungen nur zu „notwendigen Zwecken“ erlaubt. Übernachtungen zu touristischen Zwecken waren ausdrücklich verboten. Vom 29.10.2020 bis zum 11.05.2021 waren Übernachtungen zu touristischen Zwecken erneut verboten. Ab dem 12.05.2021 waren sie wieder mit bis zu 60% der Kapazitäten erlaubt. Zusätzlich galten während und zwischen den beiden Lockdowns in beiden Ländern besondere Hygiene- und Abstandsgebote sowie Ansammlungsverbote in wechselndem Ausmaß. Des Weiteren war die Einreise in das Bundesgebiet aus wechselnden Risikogebieten nur eingeschränkt möglich.

Die Beklagte zahlte die Pacht bis März 2020 vollständig. Seitdem leistete sie eine Teilzahlung von 232.261,99 EUR für den Monat Juli 2020 unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Weitere Zahlungen erbrachte sie nicht. Gegenstand der Klage sind die – der Höhe nach unstrittigen – Pachtrückstände bis einschließlich Dezember 2021 sowie Nebenkosten in Höhe von 320.307,37 EUR.

Mit Schreiben vom 24.06.2020 bot die Klägerin – unter Bezugnahme auf vorangegangene Gespräche – eine Stundung der Pacht an, lehnte einen Verzicht auf Teilbeträge hingegen ab. Die Beklagte begehrte eine Stundung und einen Teilverzicht. Es folgten anwaltliche Schreiben vom 17.11.2020, vom 30.11.2020, vom 22.01.2021 und vom 03.02.2021.

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