Während einer behördlich angeordneten Schließung aufgrund der Corona-Pandemie liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Die Miete kann in dieser Zeit um 25% reduziert werden.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin betreibt in von der Beklagten gemieteten Gewerberäumen eine Gaststätte. Der
Mietvertrag vom 20.12.2012, in den die Klägerin als Neumieterin am 10./13.02.2015 eingetreten ist, enthält unter anderem die folgenden Regelungen:
§ 1 Ziff. 5. Das Mietobjekt wird ausschließlich zur Nutzung als Gastronomiebetrieb vermietet (Mietzweck).
§ 1 Ziff. 6. Behördliche Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen, die ausschließlich auf der allgemeinen Beschaffenheit und/oder Lage des Mietobjektes sowie der allgemeinen Nutzung entsprechend dem vereinbarten Mietzweck beruhen, sind vom Vermieter zu erfüllen.
§ 1 Ziff. 7. Behördliche Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen, die auf den persönlichen oder besonderen betrieblichen Verhältnissen des Mieters oder seines Gewerbebetriebs beruhen, sind vom Mieter auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko zu beantragen bzw. erfüllen. Dies gilt auch dann, wenn diese an den Vermieter gerichtet sind. In diesem Fall hat der Mieter den Vermieter im Innenverhältnis freizustellen. Der Vermieter übernimmt insoweit keine Haftung dafür, dass diese behördlichen Genehmigungen, Anordnungen und/oder Auflagen erteilt werden bzw. während der Dauer des Mietverhältnisses fortbestehen.
Aufgrund des sich verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (Corona-Pandemie) erließ die Landesregierung von Schleswig-Holstein am 17.03.2020, auf der Grundlage von
§ 32 S. 1 IfSG die Landesverordnung über Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 in Schleswig-Holstein (SARS-CoV-2-Bekämpfungsverordnung - SARS-CoV-2-BekämpfVO), gemäß dessen § 3 Abs. 1 in Schleswig-Holstein Gaststätten i.S.d. § 1 des Gaststättengesetzes zu schließen waren. Gemäß § 3 Abs. 2 dieser Verordnung war der Außerhausverkauf unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Die SARS-CoV-2-BekämpfVO vom 17.03.2020 trat gemäß ihres § 6, nach Ersatzverkündung vom selben Tag, am 18.03.2020 in Kraft und wurde durch die SARS-CoV-2- Bekämpfungsverordnungen vom 18.04.2020 und vom 01.05.2020 ersetzt, welche die Schließung von Gaststätten jeweils in § 5 Abs. 1 festlegten, wobei auch hierin im jeweiligen Abs. 2 der Außerhausverkauf unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen wurde.
Durch die Landesverordnung zur Neufassung der Corona-Bekämpfungsverordnung vom 16.05.2020 wurden in § 7 der Landesverordnung zur Bekämpfung des Coronavirus SARS-CoV- 2 (Corona-Bekämpfungsverordnung - Corona-BekämpfVO) Anforderungen für den Betrieb von Gaststätten i.S.d. § 1 des Gaststättengesetzes aufgestellt, die unter anderem eine Öffnung der Einrichtung zwischen 5:00 Uhr und 22:00 Uhr vorsehen. Die Corona-BekämpfVO trat am 18.05.2020 in Kraft.
Mit Schreiben vom 30.03.2020 stundete die Beklagte der Klägerin die Mieten für die Monate April und Mai 2020.
Die Klägerin erzielte im Jahr 2020 ein negatives Betriebsergebnis in Höhe von (minus) 16.604,16 Euro. Demgegenüber beliefen sich die (positiven) Betriebsergebnisse für das Jahr 2017 auf 27.876,43 Euro, für das Jahr 2018 auf 17.582,01 Euro und für das Jahr 2019 auf 16.415,07 Euro. Die Klägerin erhielt eine staatliche Soforthilfe in Höhe von 15.000 Euro. Diese ist in das Betriebsergebnis für 2020 einkalkuliert.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, aufgrund der angeordneten Schließung von Gaststätten sei der Beklagten die Gewährung der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Gebrauch aufgrund eines in ihren Risikobereich fallenden Umstands unmöglich gewesen, was dazu führe, dass die Klägerin für die zweite Hälfte des Monats März 2020 sowie den Monat April 2020 von ihrer Mietzahlungspflicht befreit sei.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung von 1.169,95 Euro verurteilt. Zudem hat es festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, für das von ihr genutzte Gewerbeobjekt für den Monat April 2020 die Miete zu zahlen.
Das Amtsgericht hat das Vorliegen eines
Sachmangels bejaht. Da der Gesetzgeber zur Einschränkung der Covid-19-Pandemie im streitgegenständlichen Zeitraum den Betrieb einer Gastronomie untersagt habe, führe die gesetzgeberische Maßnahme zu einer Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck auswirke. Nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des
§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB liege damit ein Mangel vor, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben habe.
Mit ihrer Berufung macht die Beklagte geltend, aufgrund der wegen der COVID-19-Pandemie verordneten Schließung von Gaststätten habe kein zur
Mietminderung führender Mangel des Mietobjekts vorgelegen. Die hoheitliche Maßnahme in Gestalt einer verordneten Schließung knüpfe nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst oder seine Beziehung zur Umwelt an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dadurch Infektionen begünstigt würden. Zudem sei die Mietsache als solche für den vertraglich vereinbarten Zweck des Betriebs einer Gaststätte weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den hoheitlichen Maßnahmen. Untersagt sei lediglich deren Betrieb, losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand falle in den Risikobereich des Mieters. Auch hätte der Mietgegenstand weiterhin dem Vertragszweck entsprechend als Gastronomiebetrieb genutzt werden können, insbesondere durch einen Außerhausverkauf.
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