Die Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KBE/100 ml bei Legionellenbelastung begründet für sich genommen noch keinen minderungsrelevanten Mangel. Zwar liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn das Trinkwasser nicht mehr den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entspricht. Eine Mietminderung setzt jedoch zusätzlich voraus, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist.
Die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, ist objektiv zu beurteilen. Subjektive oder individuelle Umstände des Mieters bleiben unberücksichtigt. Nicht bereits die bloße Sorge des Mieters, er könne die Mietsache nur mit Gefahren für die eigene Gesundheit nutzen, rechtfertigt eine Mietminderung. Ein derart subjektiver Maßstab kann die Beurteilung eines Mietmangels nicht alleine tragen.
Der Mieter ist in einer solchen Situation gehalten, sich über die Art und das Ausmaß einer möglichen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Ein wesentlicher Anhaltspunkt ist dabei die Reaktion der zuständigen Behörden, insbesondere des Gesundheitsamtes. Dessen Einschätzung und Handeln geben dem Mieter wichtige Orientierung über die tatsächliche Gefährdungslage.
Trifft das Gesundheitsamt keinerlei Sofortmaßnahmen und spricht lediglich von mittelfristig erforderlichen Untersuchungen und Maßnahmen, darf der Mieter davon ausgehen, dass er keiner konkreten und unmittelbaren Gefahr ausgesetzt ist. Räumt die Behörde dem Vermieter eine Frist von elf Monaten für Nachuntersuchungen ein und hält nur mittelfristige Sanierungsarbeiten für erforderlich, ist dies als Entwarnung zu verstehen.
Individuelle Umstände des Mieters - etwa die Kenntnis einer Person, die sich in der Vergangenheit mit Legionellen infiziert hat - können nicht zur Grundlage der Entscheidung über einen Mietmangel herangezogen werden. Die Beurteilung erfolgt ausschließlich nach objektiven Maßstäben unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gefährdungslage, wie sie sich aus behördlichen Einschätzungen und getroffenen Maßnahmen ergibt.
Die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, ist objektiv zu beurteilen. Subjektive oder individuelle Umstände des Mieters bleiben unberücksichtigt. Nicht bereits die bloße Sorge des Mieters, er könne die Mietsache nur mit Gefahren für die eigene Gesundheit nutzen, rechtfertigt eine Mietminderung. Ein derart subjektiver Maßstab kann die Beurteilung eines Mietmangels nicht alleine tragen.
Der Mieter ist in einer solchen Situation gehalten, sich über die Art und das Ausmaß einer möglichen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Ein wesentlicher Anhaltspunkt ist dabei die Reaktion der zuständigen Behörden, insbesondere des Gesundheitsamtes. Dessen Einschätzung und Handeln geben dem Mieter wichtige Orientierung über die tatsächliche Gefährdungslage.
Trifft das Gesundheitsamt keinerlei Sofortmaßnahmen und spricht lediglich von mittelfristig erforderlichen Untersuchungen und Maßnahmen, darf der Mieter davon ausgehen, dass er keiner konkreten und unmittelbaren Gefahr ausgesetzt ist. Räumt die Behörde dem Vermieter eine Frist von elf Monaten für Nachuntersuchungen ein und hält nur mittelfristige Sanierungsarbeiten für erforderlich, ist dies als Entwarnung zu verstehen.
Individuelle Umstände des Mieters - etwa die Kenntnis einer Person, die sich in der Vergangenheit mit Legionellen infiziert hat - können nicht zur Grundlage der Entscheidung über einen Mietmangel herangezogen werden. Die Beurteilung erfolgt ausschließlich nach objektiven Maßstäben unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gefährdungslage, wie sie sich aus behördlichen Einschätzungen und getroffenen Maßnahmen ergibt.
LG Frankfurt/Main, 25.11.2025 - Az: 2-11 S 107/24
Vorgehend: AG Frankfurt/Main, 03.07.2024 - Az: 33 C 377/23
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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