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Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag bietet einerseits eine klare und übersichtliche Regelung hinsichtlich der zukünftigen Miethöhe und ist insbesondere in Ermangelung einer einfachen Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine adäquate Alternative zum "einfachen" Mietvertrag. Andererseits ist der Staffelmietvertrag auch starr und unflexibel. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder anderen Maßnahmen sind ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).

Staffelmieten sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus jährliche Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum (jedoch maximal bis zu 10 Jahren) vereinbart werden. Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen (also nicht nur in Prozenten; § 557a Abs. 1 BGB). Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a BGB Abs. 3). Die Miete erhöht sich somit automatisch - üblicherweise jedes Jahr - ohne daß es einer Mitteilung bedarf. Zusätzliche Mieterhöhungen, z. B. für Modernisierung, sind in diesem Zeitraum allerdings unzulässig - lediglich Betriebskostenerhöhungen dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht. Der Zeitraum zwischen den Mietstufen muß mindestens ein Jahr betragen (§ 557a BGB Abs. 2), er kann jedoch auch länger dauern und ist frei vereinbar, solange der Mindestabstand berücksichtigt wird. Die jeweiligen Abstände können auch unterschiedlich lang sein. Die Mietzeit ist jedoch nicht zwingend im Voraus zu vereinbaren - auch ein Staffelmietvertrag von unbestimmter Dauer ist möglich. Er bedarf jedoch in jedem Fall der Schriftform.

Nichtigkeit einzelner Staffeln

Der Umfang der Vertragsnichtigkeit bei Verstößen gegen Preisvorschriften, wie auch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) eine darstellt, ist nach dem Schutzzweck der verletzten Norm zu bestimmen. § 5 WiStG soll zum Schutz des Mieters die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden. Daher reduziert sich eine i.S.v. § 5 WiStG überhöhte Miete auch nicht auf einen Stand unterhalb der Angemessenheits- schwelle von 20 % über der Ortsüblichkeit (§ 5 Abs. 2 WiStG - vgl. insofern die einschlägigen Mietspiegel).

Zudem paßt sich diese Schwelle nachträglichen Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete an, so daß dadurch die Teilnichtigkeit der zunächst gegen § 5 WiStG verstoßenden Mietzinsabrede entfällt (OLG Frankfurt/M. Nr. 12 = WuM 1985, 139; OLG Hamm, RE, HdM, OLG Hamm Nr. 24 = NJW 1983, 1622 = WuM 1983, 108; KG, RE, HdM, a.a.O., KG Nr. 29 = NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384). Daher ist jeder Staffelsatz mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des jeweils vorgesehenen Anfangstermins zu vergleichen und jeweils unabhängig von den ggf. überhöhten früheren Staffelsätzen auf seine Vereinbarkeit mit den Vorgaben des § 5 WiStG zu überprüfen.

Erfüllt ein Staffelmietvertrag nicht die Anforderungen des § 557a BGB, so ist er unwirksam - auch dann, wenn die Erhöhungsbeträge in der Vergangenheit vom Mieter bezahlt wurden. In einem solchen Fall kann sich der Mieter auf die Unwirksamkeit berufen und die überzahlte Miete als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Vermieter können sich indes nicht zu ihren Gunsten auf die Unwirksamkeit berufen, da mit der unwirksamen Staffelung des Vermieters zu erkennen gegeben wurde, daß der Vermieter keine über die Staffelung hinausgehende Miete verlangen wollte. Somit kann bei Unwirksamkeit zwar eine normale Mieterhöhung verlangt werden, jedoch nur bis zur entsprechenden Höhe der eigentlich vereinbarten Staffelmiete.

Im Hinblick auf die weiteren mietvertraglichen Vereinbarungen ist auch ein Staffelmietvertrag ein normaler Mietvertrag, der die gleichen Regelungen enthalten kann wie jeder andere Mietvertrag auch.

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