Ferienhaus: Welche Ansprüche hat der Vermieter?

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird in der Regel ein Wohnraummietvertrag begründet. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine gebuchte Einzelleistung von einem Vermittler oder Reiseveranstalter handelt. Nur dann, wenn mehrere verbundene Reiseleistungen gebucht wurden, gilt das Reiserecht.

Daher gilt bei der Anmietung bzw. Vermietung eines Ferienhauses in Deutschland in der Regel, dass sich der Vertrag nach dem deutschen Mietrecht richtet.

Als Vermieter muss immer bedacht werden, dass sobald zusätzliche Dienstleistungen (Ausflüge o.a.) angeboten werden aus der Vermietung eine Pauschalreise wird. Der Vermieter ist rechtlich als Reiseveranstalter anzusehen und es gilt das Reiserecht.

Auch wenn es in der Regel nicht zu Problemen kommt, so gibt es dennoch diverse Problemfelder, mit denen sich Vermieter von Ferienhäusern regelmäßig beschäftigen müssen.

Zusage zur Buchung wird nicht eingehalten ...

Es kommt häufiger vor als man denkt: Der Mieter erklärt nach seiner verbindlichen Buchung er benötige die Wohnung doch nicht. Die rechtlichen Folgen hängen davon ab, ob das Reiserecht oder das Mietrecht gilt.

Es gilt Reiserecht

Hier gilt, dass der Reisende vor Mietbeginn bei Anwendbarkeit des Reiserechts jederzeit kündigen kann (§ 651h BGB). Der Vermieter verliert dann den Anspruch auf den Mietpreis, kann aber eine angemessene Entschädigung verlangen, die praktisch im Mietpreis abzüglich ersparter Aufwendungen, z.B. für die Reinigung und abzüglich der Einnahmen aus einer neuen Vermietung besteht.

In gewerblichen Verträgen über Ferienobjekte sind häufig Stornopauschalen vorgesehen. Dies ist zulässig, wenn dabei gewisse Grenzen eingehalten werden und dem Reisenden die Möglichkeit bleibt, einen geringeren Schaden nachzuweisen.

Es gilt Mietrecht

Gilt dagegen das Mietrecht, was der Regelfall ist, so ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich, sodass der Mieter die Miete auch dann schuldet, wenn er das Mietobjekt nicht nutzt – aus welchen Gründen auch immer.

Eine verbindliche Zusage ist für die Vertragspartner ebenso wie ein unterzeichneter Mietvertrag bindend. Dies gilt auch für eine mündliche Zusage. Wird nach verbindlicher Zusage die Unterschrift unter dem Mietvertrag verweigert, oder der Vertrag nicht eingehalten, so macht sich der Gast schadensersatzpflichtig.

Der Vermieter ist in diesem Fall auch nicht verpflichtet, besondere Anstrengungen zur Neuvermietung  zu unternehmen. Vermietet er dennoch anderweitig, wird die dabei erzielte Miete angerechnet.

Wenn der Mieter die Anzahlung nicht leistet ...

Gelten die reiserechtlichen Regelungen, so ist der Mieter nur dann verpflichtet, eine Anzahlung zu leisten, wenn er zuvor den nach § 651r BGB vom Vermieter geschuldeten Sicherungsschein erhalten hat, mit dem der Reisende gegen eine etwaige Insolvenz des Reiseveranstalters abgesichert wird.

Im Übrigen besteht der Vertrag zunächst fort, auch wenn die vereinbarte und geschuldete Anzahlung nicht geleistet wird.

Er muss also vom Vermieter durch - fristlose - Kündigung beendet werden. Zuvor sollte eine Abmahnung mit kurzer Fristsetzung erfolgen.

Wenn der Gast zu spät anreist oder zu früh abreist ...

Es gilt der Grundsatz, dass es sich bei einem Ferienhaus nicht um ein Hotel handelt, bei dem sich nach belieben ein- oder ausgecheckt werden kann. Es ist vorab ein fest definierter Zeitraum für die Nutzung des Objekts zu einem bestimmten Preis vereinbart worden.

Der Gast kann sich daher auch nicht darauf berufen, dass er die Wohnung nur teilweise genutzt habe und aus diesem Grund lediglich einen Teil der vereinbarten Kosten zahlen.

Bei einem Mietvertrag wird dem Mieter die Möglichkeit zur Nutzung für den vereinbarten Zeitraum eingeräumt. Wie bzw. ob eine tatsächliche Nutzung dann erfolgt, ist unerheblich.

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