Ein Beschuss der Loggia mit einer Luftdruckwaffe berechtigt zur
Mietminderung von 5 % der Bruttomiete, solange eine konkrete Wiederholungsgefahr besteht - diese entfällt jedoch, wenn über mehrere Monate kein weiterer Vorfall eingetreten ist. Mehrere gleichzeitig vorliegende Mängel, die denselben Teil der Mietsache betreffen, werden nicht addiert, sofern der Mietgebrauch durch einen der Mängel bereits vollständig ausgeschlossen ist.
Voraussetzung für eine Mietminderung
Gemäß
§ 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen
Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum
vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht unerheblich mindert. Maßgeblich ist dabei stets, ob und in welchem Umfang der betroffene Teil der Mietsache tatsächlich nicht nutzbar ist.
Beschuss einer Loggia als Mangel
Auch der Beschuss einer zur Wohnung gehörenden Loggia mit einer Luftdruckwaffe kann einen Mangel im Sinne des § 536 BGB begründen. Entscheidend ist dabei nicht allein die physische Beschädigung der Mietsache, sondern auch die hieraus resultierende Unzumutbarkeit der Nutzung. Von Luftdruckwaffen gehen erhebliche Gefahren aus - ein solcher Beschuss kann etwa zu schweren Augenverletzungen führen. Hinzu tritt die psychologische Wirkung, bei Nutzung des Außenbereichs einem unbekannten Schützen ausgesetzt zu sein.
Entscheidend für das Bestehen des Minderungsrechts ist das Vorliegen einer konkreten Wiederholungsgefahr. Eine solche ist anzunehmen, wenn es bereits zu gleichartigen Vorfällen gekommen ist und der Verursacher nicht ermittelt werden konnte. Ist die Loggia bereits vor Einzug beschossen worden und ereignet sich ein erneuter Beschuss, begründet dies eine konkrete Wiederholungsgefahr, die den Mietgebrauch bezüglich der Loggia vollständig ausschließt und eine Minderung von 5 % der Bruttomiete rechtfertigt.
Unerheblich ist dabei, ob es sich möglicherweise um einen „Lausbubenstreich“ handelte oder Tauben das eigentliche Ziel waren. Solche Mutmaßungen sind in der zeitlichen Nähe zum Ereignis nicht verlässlich einzuschätzen; zudem kann auch bei einem vermeintlich harmlosen Anlass eine Eskalation - etwa ein Übergang zum gezielten Beschuss von Personen - nicht ausgeschlossen werden.
Das Minderungsrecht wegen Beschussgefahr besteht nur so lange fort, wie die konkrete Wiederholungsgefahr andauert. Mit zunehmendem Zeitablauf ohne erneuten Vorfall verliert diese Gefahr ihre Konkretheit. Die bloß abstrakte, entfernte Möglichkeit eines erneuten Beschusses genügt nicht, um das Minderungsrecht aufrechtzuerhalten. Sind seit dem letzten Vorfall drei Monate vergangen, ohne dass sich ein weiterer Beschuss ereignet hat, ist eine konkrete Wiederholungsgefahr zu verneinen; nach einem Zeitraum von knapp einem halben Jahr kann sie mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden. Ab diesem Zeitpunkt entfällt das Minderungsrecht wegen des Beschusses.
Taubenkot als Mietmangel
Die Verschmutzung einer Loggia durch Taubenkot stellt einen eigenständigen Mangel dar, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert und ebenfalls eine Mietminderung von 5 % der Bruttomiete rechtfertigt. Das Minderungsrecht dauert an, bis durch geeignete Maßnahmen - etwa die Installation einer Taubenabwehr - tatsächlich Abhilfe geschaffen wird.
Keine Addition mehrerer Minderungsgründe bei einheitlicher Gebrauchsbeeinträchtigung
Beeinträchtigen mehrere Mängel denselben Teil der Mietsache, und schließt bereits einer dieser Mängel den Mietgebrauch insoweit vollständig aus, werden die jeweiligen Minderungsquoten nicht addiert. Ist der Gebrauch der Loggia durch den Beschuss bereits vollständig ausgeschlossen, lässt ein gleichzeitig bestehendes Taubenkotproblem keinen Raum für eine weitergehende Minderung. Erst nach Wegfall des einen Minderungsgrundes - hier des Beschusses - kommt der verbleibende Mangel eigenständig und in voller Höhe zum Tragen. Die Minderungsquote von 5 % der Bruttomiete orientiert sich dabei an der Größe der betroffenen Fläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche.
