Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter auch bereits bei leichter Fahrlässigkeit

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In einer Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof die Ansprüche von Mietern auf den Ersatz von Schäden, die Folge eines schuldhaften Verhaltens des Vermieters sind, gestärkt.

Demnach kann der Vermieter seine Haftung für Sach- und Vermögensschäden, die auf einem Mangel beispielsweise der Mietwohnung basieren, in der Regel nicht durch formularmäßige Vereinbarung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken. Nach der Auffassung des Gerichts verstößt eine derartige Klausel in einem Formularmietvertrag jedenfalls dann gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wenn sich der Mieter gegen solche Schäden nicht selbst versichern kann.

Der BGH entschied damit über eine vom Hanseatischen Oberlandesgericht vorgelegte Rechtsfrage, die bislang in der Rechtsprechung umstritten war. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war ein Mieter Geschädigter eines Wasserschadens geworden, der infolge Schadhaftigkeit des Flachdaches des Mietshauses eingetreten war. Für die durch den Wassereinbruch beschädigten Möbel verlangte er vom Vermieter ca. 13 000 Euro. In dem dem Mietverhältnis zugrunde liegende Formularmietvertrag des Hamburger Grundeigentümerverbandes war allerdings die Haftung des Vermieters für Sach- und Vermögensschäden auf "Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit" beschränkt. Der Vermieter lehnte daher eine Zahlung ab.

Nach Auffassung des BGH schränkt eine solche Klausel die Rechte des Mieters unangemessen ein, sich der Mieter gegen derlei Schäden nicht durch eigene Vorsichtsmaßnahmen schützen könne. Namentlich decke die übliche Hausratsversicherung keine Schäden ab, die vom mangelhaften Zustand eines Hauses ausgingen. Daher werde dem Mieter durch eine Haftungsbeschränkung zu Gunsten des Vermieters ein Risiko aufgebürdet, das er selbst nicht vermeiden könne. Hinzu komme schließlich, dass die Instandhaltung der Mietsache zur Hauptpflicht des Vermieters gehöre. Ein drohender Schadensersatzanspruch des Mieters könne einer Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenwirken.