Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG setzt voraus, dass der Ersteher die
Kündigung zum ersten zulässigen Termin erklärt. Unterbleibt die Kündigung zu diesem Zeitpunkt, ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen (§ 57a Satz 2 ZVG). Maßgeblich ist jedoch nicht die rein rechnerisch oder theoretisch mögliche Ausübung, sondern die tatsächliche Möglichkeit des Erstehers, die Kündigung mit der gebotenen Sorgfalt auszusprechen.
Das Sonderkündigungsrecht soll dem Ersteher ermöglichen, über die Fortführung oder Beendigung bestehender Mietverhältnisse zu entscheiden. Damit dieses Recht sachgerecht ausgeübt werden kann, muss ihm Gelegenheit eingeräumt werden, die Sach- und Rechtslage des erworbenen Objekts zu prüfen. Hierzu gehören die Einsicht in
Mietverträge, die Klärung etwaiger
Mängel und
Mietminderungen sowie die Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht. Erst wenn diese Prüfung in zumutbarer Weise abgeschlossen werden konnte, beginnt die Frist zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
Die bloße theoretische Möglichkeit, bereits wenige Tage nach Zuschlag zu kündigen, genügt daher nicht. Entscheidend ist, ob dem Ersteher die Ausübung des Rechts unter Berücksichtigung aller Umstände tatsächlich möglich war. Wird ihm die Prüfung der Sach- und Rechtslage erst später ermöglicht, verschiebt sich der erste zulässige Kündigungstermin entsprechend. Diese Auslegung entspricht dem Zweck der Norm, einen sachgerechten Interessenausgleich zwischen Ersteher und Mieter zu gewährleisten.
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