Betriebskosten im Gewerbemietrecht: Vermieter kann rückwirkende Nachforderungen durchsetzen

Im Gewerberaummietrecht gilt die zwölfmonatige Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Betriebskostennachforderungen nicht. Ein Vermieter kann rückwirkend erhöhte Grundsteuern auf den gewerblichen Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Kostenweitergabeklausel enthält - selbst dann, wenn die erhöhten Beträge erst Jahre nach dem relevanten Zeitraum festgesetzt wurden.

Enthält ein Gewerbemietvertrag eine Klausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, sich nach Vertragsschluss ergebende Kostenerhöhungen anteilig auf den Mieter umzulegen, so erfasst diese Regelung auch rückwirkend festgesetzte Erhöhungen öffentlicher Abgaben wie der Grundsteuer.

Im zu entscheidenden Fall lautete die Klausel: „Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten gegenüber dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen.“

Maßgeblicher Bezugspunkt für die Beurteilung, ob eine „Erhöhung“ im Sinne der Klausel vorliegt, sind die Kosten, die den Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt waren oder bekannt sein konnten. Nachträgliche hoheitliche Festsetzungen - vorliegend eine rückwirkende Anhebung des Steuermessbetrages ab dem 01. Januar 2001, die erst durch Bescheid vom 18. November 2005 wirksam wurde - stellen eine solche Erhöhung dar und sind vom Anwendungsbereich der Klausel umfasst. Dem steht nicht entgegen, dass im Mietvertrag kein konkreter Grundsteuerbetrag genannt ist; die maßgeblichen Ausgangswerte lassen sich jederzeit durch Vorlage der entsprechenden Bescheide ermitteln, sodass der Vertragstext nicht als unklar anzusehen ist.

Hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast gilt: Wer sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft, muss darlegen und beweisen, dass die betreffenden Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB darstellen. Substantiierter Vortrag allein zu diesem Punkt reicht nicht aus; bleibt der entsprechende Vortrag pauschal, während der Vertragspartner unwidersprochen darlegt, die fragliche Klausel ausschließlich individuell ausgehandelt zu haben, ist eine AGB-Kontrolle nicht eröffnet.

Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, die eine Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf von zwölf Monaten grundsätzlich ausschließt, gilt ausschließlich im Wohnraummietrecht und ist auf gewerbliche Mietverhältnisse nicht anwendbar. Die Norm ist systematisch auf das Wohnraummietrecht zugeschnitten (vgl. § 549 Abs. 1 BGB) und wurde bewusst nicht in den Verweisungskanon des § 578 BGB aufgenommen. Auch die vom Bundesgerichtshof zur Begründung der Dreimonatsfrist herangezogenen Normen - § 560 Abs. 2 BGB sowie § 4 Abs. 8 S. 2 2. Hs. NMV - sind ausschließlich im Bereich der Wohnraumvermietung anwendbar (vgl. BGH, 05.07.2006 - Az: VIII ZR 220/05). Eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse ist damit ausgeschlossen.

Auch eine Verwirkung des Nachforderungsrechts setzt das Vorliegen beider anerkannter Verwirkungselemente voraus. Am erforderlichen Zeitmoment fehlt es, wenn der Vermieter vor Erstellung der Nachberechnung keine Kenntnis von den rückwirkenden Erhöhungen hatte und auch keine Anhaltspunkte für deren Möglichkeit vorlagen. Am Umstandsmoment fehlt es, wenn kein schützenswertes Vertrauen des Mieters erkennbar ist und dieser nicht darlegt, welche konkreten Dispositionen er im Vertrauen auf das Ausbleiben einer Nachforderung getroffen hat. Ein Vermieter ist insbesondere nicht verpflichtet, frühere Betriebskostenabrechnungen vorsorglich mit einem Vorbehalt für ungewisse, aber nicht auszuschließende künftige Erhöhungen zu versehen.