Nur in Ausnahmefällen kann eine Anpassung des vereinbarten Mietzinses in Frage kommen - hierzu muss die Opfergrenze des Mieters überschritten werden.
Dies ist dann der Fall, wenn das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung später derart schwer gestört wird, dass das normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird. In einem solchen Fall ist der Vertrag anzupassen.
Hierzu führte das Gericht aus:
Bei Vereinbarung einer
Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, dass der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. Der Mieter bleibt daher in der Regel auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn, die Parteien haben eine abweichende Regelung getroffen.
Der frühere
§ 10 MHG und § 557a BGB sind Schutzvorschriften zugunsten des Wohnraummieters. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewusst auf die Wohnraummiete beschränkt. Eine Ausdehnung auf die gewerbliche Miete ist nicht geboten und wird auch nicht gefordert.
Soweit die Revision die Herabsetzung der Miete damit begründet, dass die Äquivalenzstörung durch einen Verfall der Mieten für Gewerbeimmobilien verursacht sei und deshalb nicht auf einer bewussten Risikoübernahme durch die Beklagte, sondern auf der politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern beruhe, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn dies ändert nichts an der angenommenen Risikoverteilung.
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