Gewerbemietvertrag: Kündigung nur per Einschreiben zulässig?

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Wurde in einem Gewerbemietvertrag vereinbart, dass eine Kündigung per Einschreiben erfolgen muss, so ist  lediglich die Schriftform zwingend einzuhalten. Der Zugang der Erklärung kann auch auf anderem Wege wirksam erfolgen.

Steht fest, dass die Kündigung in anderer Form (hie: per Fax) übermittelt wurde, so liegt ein wirksamer Zugang der Kündigung vor.

Es genügt für den wirksamen Zugang, dass die Erklärung in den Empfängerbereich gelangt und üblicherweise (nicht nur zufällig) wahrgenommen werden kann. Es ist daher unerheblich, dass sich der Empfänger zur fraglichen Zeit im Urlaub befand.

Hierzu führte das Gericht aus:

1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts, daß die in dem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsform kein Wirksamkeitserfordernis darstellt. Die in § 2 Abs. 4 des Mietvertrages enthaltene Vertragsklausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen. Diesen Anforderungen hat die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung genügt, da die Übermittlung einer Willenserklärung durch ein Telefax zur Wahrung der gewillkürten Schriftform - die hier gegeben ist - ausreicht. Das Berufungsgericht hat in der Vereinbarung der Parteien keine Anhaltspunkte dafür gesehen, daß sie darüber hinaus - abweichend von der genannten Rechtsprechung - hier eine besondere Zugangsart als Wirksamkeitserfordernis der Kündigung vereinbart hätten. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Mit Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung der Beklagten vom 22. Juni 1995 sei dem Kläger nicht am 29. Juni 1995 durch das Telefax zugegangen.