Bestehen Sicherheitsmängel an den Standardeingangstüren eines vermieteten Büroraumes, so liegt ein Mangel nur dann vor, wenn ein höherer Sicherheitsstandard ausdrücklicher Vertragsbestandteil war.Unter einem Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können.
So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen.
Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren sind.
Dass die Stockwerkstüren konstruktionsbedingt für Kleinkriminelle und Gelegenheitsdiebe kein Hindernis darstellen sollen, begründet für sich allein schon deshalb keinen Mangel, weil die Parteien einen über die Baubeschreibung hinausgehenden Sicherheitsstandard nicht vereinbart haben und auch keine Anhaltspunkte vorgetragen sind, die die Annahme rechtfertigen, einbruchsichere(re) Türen gehörten zum üblichen Standard vergleichbarer Bürogebäude.
Fehlende Vorkehrungen zur Verbesserung der Sicherheit des Mietobjekts werden dementsprechend auch im mietrechtlichen Schrifttum nicht als Mangel, sondern als
Modernisierungsmaßnahmen i.S. des
§ 541 b BGB eingestuft, zu deren Vornahme der Vermieter nicht verpflichtet, wohl aber berechtigt ist.
Auch der inzwischen aufgehobene, aber für die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Verbesserungsmaßnahmen als Auslegungshilfe weiter heranzuziehende § 4 Nr. 8 ModEnG hat bauliche Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt in diesem Sinn ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet.
