Mündliche Abänderung eines mehrjährigen schriftlichen Mietvertrages

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Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahrgeschlossen wird, bedarf der Schriftform. Mangels Einhaltung gilt der Vertrag als unbefristet, auch wenn er auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde (§ 566 Satz 1 BGB a.F.). Er kann dann unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden.

Das OLG Karlsruhe hat entschieden, dass die nachträgliche mündliche Abänderung eines schriftlichen Zeitvertrages in einem wesentlichen Punkt - im Fall ging es um die Vereinbarung einer höheren Miete - dazu führt, dass der ursprünglich formgültig geschlossene Vertrag insgesamt der Schriftform entbehrt.

Im konkret entschiedenen Fall musste ein Mieter sein Ladenlokal nach Kündigung durch den Vermieter räumen, obwohl die vertraglich vereinbarte Mietzeit noch nicht abgelaufen war. Der Mieter hatte sich nach einem Teil der Mietzeit mit einer Mieterhöhung um ca. 40% einverstanden erklärt.

Dies führte nach Ansicht des Gerichts zu einer Abänderung des Mietvertrages, die so wesentlich war, dass das Schriftformerfordernis nicht mehr gewahrt war.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Hiervon hat die Rechtsprechung nur für den Fall eine Ausnahme zugelassen, dass der Änderungsvertrag in den Inhalt des zur Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrages während der Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern lediglich zur Folge haben soll, dass der vereinbarten Laufzeit ein weiterer Zeitabschnitt angefügt wird, es sich also um einen reinen Verlängerungsvertrag handelt.