Anspruch auf Miete nach vertragswidrigem vorzeitigem Auszug

Mietrecht

Wenn ein Mieter vorzeitig auszieht, so berechtigten die von dem Vermieter daraufhin durchgeführten Umbauten den Mieter nicht zur Minderung des Mietzinses, da er die Ursache für die Minderung gesetzt hat. Ein Mieter, der vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht und keine Miete bezahlt, kann sich nicht auf § 552 S 3 BGB berufen, wenn der Vermieter, um die Weitervermietung zu ermöglichen, umbaut (Rechtsmißbrauch).

Die Berufung der Beklagten gegen das am 05. Oktober 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wernigerode wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Für die Monate April/Mai 1994 kann der Kläger den vertraglich vereinbarten Mietzins gem. § 552 Abs. 1 BGB verlangen. Weiterhin steht dem Kläger für die Monate Juni bis August 1994 ein Schadensersatzanspruch in Höhe des monatlichen Mietzinses zu.
Die Beklagte konnte die von ihr behauptete einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages zum 30.04.1994 nicht nachweisen. Auch in der zweiten Instanz hat die Beklagte lediglich ihre Parteivernehmung als Beweis für die Vertragsaufhebung angeboten.

Für die Kammer hat jedoch keine Veranlassung bestanden, die Beklagte als Partei zu vernehmen, denn es fehlen ausreichende Anhaltspunkte, die für eine Wahrscheinlichkeit des Beklagtenvortrags sprechen.
So steht insbesondere das Kündigungsschreiben der Beklagten vom 07.03.1994 der Annahme entgegen, die Parteien hätten den Vertrag bereits im Februar 1994 einvernehmlich aufgehoben. Die Behauptung der Beklagten, zu diesem Schreiben sei es nur gekommen, weil der Kläger sie dazu trotz des bereits aufgehobenen Mietvertrages aufgefordert habe, ist nicht überzeugend.

Es kann nicht nachvollzogen werden, wozu der Kläger dieses Schreiben nach Vertragsbeendigung noch benötigt haben soll.

Wenn der Kläger von der Beklagten eine schriftliche Kündigung gefordert hat, spricht dies lediglich dafür, daß der Kläger die bereits mündlich durch die Beklagte erfolgte Kündigung noch einmal schriftlich für seine Unterlagen haben wollte. Die Argumentation der Beklagten erscheint dagegen wenig plausibel.
Das Kündigungsschreiben der Beklagten ist vielmehr ein gegen eine einvernehmliche Vertragsaufhebung sprechendes Indiz.

Auch die weiteren von der Beklagten angeführten Umstände sprechen nicht für eine beidseitige Vertragsaufhebung. Daß der Kläger die Zählerstände abgelesen und die Räume vermessen hat, kann nicht als Indiz für die behauptete Vertragsaufhebung angesehen werden. Da die Beklagte das Mietverhältnis gekündigt und auch keine Zweifel an dem baldigen Auszug gelassen hatte, war es für den Kläger sinnvoll, die Zählerstände noch während des Auszugs abzulesen, um spätere Unstimmigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden.

Der Kläger hat auch plausibel dargelegt, daß eine Vermessung der Räume notwendig war, weil das Maklerbüro die genauen Raummaße brauchte. Auch die Beauftragung des Maklers am 14.03.1994 läßt nicht notwendig den Schluß zu, daß der Kläger die Beklagte aus dem Mietvertrag vorfristig entlassen hat. Es ist durchaus üblich, daß Vermieter sich um einen Nachmieter bemühen, wenn der Mieter vorzeitig aus den Räumen zieht und erklärt, daß er keine Miete mehr zahlen wird. Das finanzielle Risiko eines Vermieters ist geringer, wenn es ihm gelingt, einen neuen Mieter zu finden, als wenn er lediglich versucht, die Zahlung des vertraglichen Mietzinses bei dem eigentlichen Mieter durchzusetzen. Insoweit ist es auch unerheblich, daß sich der Maklerauftrag auf die Geschäftsräume der Beklagten und der Ehefrau des Klägers bezogen hat. Die Argumentation der Beklagten, daraus ergebe sich, daß der Kläger selbst an den Geschäftsräumen der Beklagten interessiert gewesen sei, weshalb er die Beklagte aus dem Mietvertrag entlassen hätte, vermag nicht zu überzeugen. Hätte der Kläger von vorn herein die Mieträume seiner Frau überlassen wollen, wären diese nicht Gegenstand des Maklerauftrags gewesen. Vielmehr ist die Begründung des Klägers nachvollziehbar, daß er alle 3 Räume angeboten habe, um aufgrund der größeren Vielfalt schneller einen Mieter zu finden. Insoweit hat auch der Zeuge P. in der ersten Instanz bestätigt, daß ihn lediglich die Geschäftsräume der Ehefrau des Klägers interessiert hätten. Die Räume der Beklagten wären ihm zu groß gewesen. Daraufhin habe sich die Ehefrau des Klägers entschlossen, in die an die Beklagte vermieteten Räume umzuziehen. Bevor der Umzug der Ehefrau des Klägers und die Vermietung der Räume an ihn erfolgen konnte, wären jedoch erhebliche Umbaumaßnahmen erforderlich gewesen.
Diese Aussage spricht für die Behauptung des Klägers, seine Ehefrau habe sich erst dann zu einem Umzug in die ehemaligen Räume der Beklagten entschlossen, nachdem eine anderweitige Neuvermietung nicht möglich gewesen sei. Für den Vortrag der Beklagten, der Kläger habe die Räume für sich nutzen wollen, sprechen demgegenüber keine Anhaltspunkte.

Insgesamt reichen die von der Beklagten geschilderten Umstände nicht aus, um eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages zwischen den Parteien zum 30.04.1994 anzunehmen.

Deswegen kann der Kläger für die Monate April und Mai 1994 den vertraglich vereinbarten Mietzins gem. § 552 BGB verlangen.

Nach Beendigung des Mietvertrages durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 26.05.1994 steht dem Kläger für die Monate Juni bis August 1994 gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe des durch die Kündigung bedingten Mietausfalls zu.

Die Beklagte kann weder die Zahlung des Mietzinses noch des Schadensersatzes mit der Begründung verweigern, der Kläger habe aufgrund der Umbaumaßnahme einen Zustand in den Räumen geschaffen, durch den eine Nutzung unmöglich geworden sei. Die von dem Kläger durchgeführten Umbauten berechtigen die Beklagte nicht zur Minderung des Mietzinses. Der Minderungsanspruch setzt zwar nicht voraus, daß der Mieter die Mietsache nutzt. Der Mieter verstößt jedoch dann gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf ein Minderungsrecht beruft, obwohl die Ursache für die Minderung in seinem Bereich gesetzt wurde. Deswegen kann auch die Beklagte für sich kein Minderungsrecht in Anspruch nehmen. Die Beklagte ist vorzeitig aus den Räumen gezogen und hat keine Miete gezahlt. Für den Kläger war es notwendig, die Räume in einen vermietbaren Zustand zu bringen. Es wäre unbillig, wenn die damit verbundene eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Räume zu Lasten des Klägers ginge, denn die Renovierung erfolgte nur aufgrund des vertragswidrigen vorzeitigen Auszugs der Beklagten.
Die Beklagte ist auch nicht gem. § 552 Abs. 3 BGB von der Zahlung des Mietzinses und des Schadensersatzes befreit. Gemäß § 552 Satz 3 BGB muß der Mieter, der trotz eines bestehenden Mietvertrages die Mietsache nicht nutzt, keinen Mietzins zahlen, wenn der Vermieter die Mietsache einem Dritten überläßt bzw. selber z. B. durch Umbaumaßnahmen nutzt. Ein Mieter, der jedoch vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht und seine Mietzinszahlungen einstellt, kann sich regelmäßig nicht auf § 552 Satz 3 BGB berufen (BGH NJW 1993, 1645, OLG Düsseldorf, WUM 1994, 469). Denn der Mieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn er aus dem Verhalten seines Vermieters Rechte herleitet, die er selbst durch einen groben Vertragsbruch erst herbeigeführt hat. Dies ist der Fall, wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat und dadurch den Vermieter veranlaßt hat, die Mietsache zum Zwecke einer Weitervermietung umzubauen.
Die Beklagte ist demnach verpflichtet, den geltend gemachten Mietzins und Schadensersatz zu zahlen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

LG Magdeburg, 02.04.1996 - Az: 2 S 652/95

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