Kein Anspruch des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers auf Zwischenabrechnung zum Veräußerungsstichtag

Ein aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedener Eigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft und dem Verwalter weder einen Anspruch auf eine Abrechnung zu einem von ihm gewählten Stichtag noch auf Übersendung der Jahresabrechnung. Die Kostenverteilung bei einem Eigentümerwechsel ist allein Sache von Veräußerer und Erwerber - das gilt auch, wenn es nur um haushaltsnahe Aufwendungen geht.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Scheidet ein Wohnungseigentümer durch Veräußerung aus der Gemeinschaft aus, stellt sich die Frage, ob er vom Verwalter oder der Gemeinschaft eine Abrechnung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens verlangen kann. Praktisch relevant ist dies etwa dann, wenn der Veräußerer die auf ihn entfallenden haushaltsnahen Aufwendungen für steuerliche Zwecke belegen möchte.

Im zu beurteilenden Fall verlangte ein ausgeschiedener Eigentümer vom Verwalter eine Schlussrechnung über haushaltsnahe Aufwendungen zu einem Stichtag, der mit dem Datum seines Ausscheidens übereinstimmte.

Besteht nach dem Ausscheiden noch ein Anspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis?

Mit dem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft entfallen die Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen die Gemeinschaft. Ob der ausgeschiedene Eigentümer überhaupt aktivlegitimiert wäre, einen Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung geltend zu machen, kann dabei offenbleiben, da ein solcher Anspruch jedenfalls in der Sache nicht besteht.

Was schuldet der Verwalter: Jahres- oder Zwischenabrechnung?

Der Verwalter hat eine Jahresabrechnung zu erstellen, also eine Abrechnung über die in einem zwölfmonatigen Zeitraum angefallenen Kosten und Einnahmen. Eine Zwischenabrechnung ist weder geschuldet noch ist der Verwalter oder die Gemeinschaft hierzu legitimiert. Die Jahresabrechnung ist, wie auch die Einladung zur Eigentümerversammlung, stets dem im Grundbuch aktuell eingetragenen Eigentümer zu übersenden. Der ausgeschiedene Eigentümer hat daher ab seinem Ausscheiden weder einen Anspruch auf Erstellung der Abrechnung noch auf deren Übersendung noch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung.

Wem stehen Guthaben zu und wer schuldet Nachzahlungen?

Maßgeblich ist, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Mit diesem wird abgerechnet, und zwar auch für Zeiträume, in denen er noch nicht Eigentümer war. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind objekt- und nicht personenbezogen.

Bei einem Eigentümerwechsel während der Wirtschaftsperiode gilt im Einzelnen:

• Der Veräußerer schuldet das Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel, der Erwerber ab diesem Zeitpunkt.
• Wird die Jahresabrechnung vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, stehen Guthaben dem Veräußerer zu und dieser hat Fehlbeträge nachzuzahlen.
• Wird die Jahresabrechnung nach dem Eigentümerwechsel beschlossen, stehen Guthaben dem Erwerber zu und dieser hat Fehlbeträge auszugleichen.

Welche Bedeutung hat der Eigentümerwechsel für die Abrechnung?

Der Eigentümerwechsel hat keinen Einfluss auf die Abrechnung. Veräußerer und Erwerber haben eine Regelung über die jeweils zu tragenden Kosten zu treffen; diese ist für den Verwalter ohne Bedeutung. Der Verwalter hat deshalb keine Abrechnung auf einen bestimmten Stichtag anzufertigen, erst recht nicht auf einen von einem ehemaligen Eigentümer vorgegebenen. Die Auseinandersetzung über die in der Abrechnungsperiode des Eigentümerwechsels zu tragenden Kosten findet ausschließlich zwischen Veräußerer und Erwerber statt.

Gilt etwas anderes, wenn nur haushaltsnahe Kosten betroffen sind?

Die Beschränkung des Begehrens auf haushaltsnahe Aufwendungen ändert an dieser Beurteilung nichts. Auch insoweit hat sich der Veräußerer an den Erwerber zu halten, sich von diesem die Abrechnung übersenden zu lassen und die auf ihn entfallenden Kosten anhand der Abrechnung selbst herauszufiltern. Eine Verpflichtung der Gemeinschaft oder des Verwalters, die haushaltsnahen Kosten gesondert auszuweisen oder abzurechnen, besteht nicht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.