Kein Provisionsanspruch bei formunwirksamem Maklervertrag

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Fehlt sie oder ergibt sich der Provisionsanspruch nicht aus der Dokumentation, ist der Vertrag nichtig. Ersatzansprüche aus Bereicherungsrecht oder Geschäftsführung ohne Auftrag scheiden dann aus, weil sie den Formzwang unterlaufen würden.

Welche Form gilt für Maklerverträge über Wohnimmobilien?

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform im Sinne des § 126b BGB. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Die Norm ist am 23.12.2020 in Kraft getreten und wurde mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt.

Welchen Zweck verfolgt das Formerfordernis?

Die Vorschrift dient der Dokumentation des Vertragsinhalts und damit der allgemeinen Streitvermeidung. Nach der Gesetzesbegründung soll sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer der Inhalt des Maklervertrags festgehalten werden, damit Unklarheiten über die in der Praxis häufig strittigen Fragen zum Vertragsinhalt vermieden werden. Anders als die §§ 656c und 656d BGB ist § 656a BGB auch dann anwendbar, wenn der Makler nicht als Unternehmer tätig wird oder der Vertragspartner keine natürliche Person ist. Die Neuregelung soll Unklarheiten über den Vertragsinhalt von vornherein vermeiden und die Transparenz im Wohnimmobilienvermittlungsgeschäft erhöhen.

Wer muss den Vertragsschluss und die Vertretung beweisen?

Wer einen Provisionsanspruch geltend macht, muss das Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrags nachweisen. Wird der Vertrag nicht persönlich, sondern über einen Vertreter geschlossen, gehört dazu auch der Nachweis, dass dem Vertreter eine Vollmacht erteilt wurde und eine wirksame Stellvertretung vorliegt. Lässt sich dies nicht zur Überzeugung des Gerichts feststellen, scheitert der Anspruch bereits an dieser Stelle.

Was muss sich aus den Unterlagen ergeben?

Die Textform ist nur gewahrt, wenn sich der Inhalt der Vereinbarung aus den ausgetauschten Erklärungen ergibt. Dazu gehört bei einem Maklervertrag über Wohnimmobilien insbesondere, dass dem Makler für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags bzw. Käufers bezüglich einer bestimmten Immobilie eine Provision in bestimmter Höhe zustehen soll. Ergibt sich dies aus dem Schriftverkehr nicht, ist der Vertrag formunwirksam. Im entschiedenen Fall wurden WhatsApp-Nachrichten ausgetauscht, aus denen eine solche Provisionsabrede für das streitgegenständliche Objekt nicht hervorging.

Besteht bei formunwirksamem Vertrag ein Anspruch aus Bereicherungsrecht?

Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch setzt voraus, dass der Anspruchsgegner durch die Tätigkeit des Maklers einen Vermögensvorteil erlangt hat. Daran fehlt es, wenn nicht bewiesen ist, dass der Kaufpreis ausschließlich durch die Leistung des Maklers erzielt wurde. Darüber hinaus steht einem solchen Anspruch von vornherein die Wertung des § 656a BGB entgegen. Das Bereicherungsrecht dient nicht dazu, die Rechtsfolgen eines formunwirksamen Vertrags nachträglich zu heilen.

Kommt ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht?

Auch Ansprüche nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag scheiden aus. Die gesetzgeberische Intention des Formzwangs würde unterlaufen, wenn der Makler seine Vergütung über diesen Weg erlangen könnte, obwohl der Maklervertrag mangels Textform nichtig ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.