Verwirkung des Maklerlohns bei Verletzung der Neutralitätspflicht durch den Doppelmakler

Ein Doppelmakler verwirkt seinen Lohn, wenn er seine Neutralitätspflicht vorsätzlich und schwerwiegend verletzt, indem er einer Verkäuferseite aktiv vom Verkauf an seinen Auftraggeber abrät.

Darf ein Makler für beide Seiten tätig sein?

Eine Doppeltätigkeit ist Nachweis- und Vermittlungsmaklern bei Immobiliengeschäften grundsätzlich erlaubt (vgl. BGH, 30.04.2003 - Az: III ZR 318/02; Erman/Fischer, 17. Auflage 2023, § 654 BGB Rn. 2). Voraussetzung ist, dass die Tätigkeit für beide Seiten bekannt ist. Dies war hier der Fall, weil die Tätigkeit der Maklerin auch für die Eigentümer in der Provisionsvereinbarung ausdrücklich genannt war.

Welche Pflichten treffen den Doppelmakler?

Auch als Doppelmakler bleibt der Makler gegenüber jedem Auftraggeber verpflichtet, dessen Interessen zu wahren und treu tätig zu werden. Da die Interessen von Käufer und Verkäufer insbesondere hinsichtlich der Preisfindung gegenläufig sind, kann der Doppelmakler seinen Treupflichten nur durch strenge Unparteilichkeit genügen (vgl. Erman/Fischer, 17. Auflage 2023, § 654 BGB Rn. 4; Hamm, Maklerrecht, 8. Auflage 2023, Rn. 1002).

Die neutrale Weitergabe von Informationen ist dabei zulässig. Die Pflicht zur Aufklärung einer Seite geht der Pflicht vor, negative Umstände der anderen Seite zu verschweigen (vgl. BGH, NJW 1968, 151). Unzulässig ist dagegen eine über die bloße Information hinausgehende, den Interessen einer Seite zuwiderlaufende Beratung.

Wann verwirkt der Doppelmakler seinen Lohnanspruch?

Verletzt der Makler seine Treuepflicht vorsätzlich oder grob leichtfertig in schwerwiegender Weise, kann er nach dem in diesen Konstellationen erweiternd anwendbaren § 654 BGB den Anspruch auf Maklerlohn verlieren (vgl. BGH, 18.10.2012 - Az: III ZR 106/11; Erman/Fischer, 17. Auflage 2023, § 654 BGB Rn. 7). Die Verwirkung tritt ein, wenn sich der Makler durch die Treuepflichtverletzung des Lohnes als unwürdig erweist.

Eine solche Verletzung der Neutralitätspflicht liegt vor, wenn der Makler einem weiteren Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrags aktiv vom Verkauf an seinen Auftraggeber abrät und damit das Zustandekommen des Hauptvertrags gefährdet.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Geschäftsführer der Maklergesellschaft nach eigenen Angaben eine Miteigentümerin aufgesucht und ihr geraten, sich gut zu überlegen, ob sie ihre Anteile an die Käuferin verkaufen wolle. Dies wurde zudem durch eidesstattliche Versicherungen der Miteigentümerin und ihres Ehemanns bestätigt. Das Handeln des Geschäftsführers ist der Gesellschaft als Organhandeln zuzurechnen.

Rechtfertigt ein familiäres Näheverhältnis ein solches Verhalten?

Ein familiäres Näheverhältnis zu den Verkäufern rechtfertigt die Verletzung der Neutralitätspflicht nicht. Dem Makler ist es jederzeit möglich, die Tätigkeit für den Käufer zu beenden und anschließend Familienangehörigen von einem Verkauf abzuraten. Er kann nicht zugleich gegen die Interessen seines Auftraggebers beraten und nach dennoch zustande gekommenem Geschäft von diesem Maklerlohn verlangen.

Spielt der Zeitpunkt der Pflichtverletzung eine Rolle?

Unerheblich ist, dass der treuwidrige Rat erst nach Abschluss des Hauptvertrags erfolgte, aus dem der Provisionsanspruch abgeleitet wird. Die Treuepflicht besteht auch nachvertraglich. Dies gilt umso mehr, wenn der Maklervertrag wie hier ausdrücklich darauf ausgerichtet war, den Verkauf aller Bruchteile des Objekts herbeizuführen, sodass die Pflichtverletzung den wirtschaftlichen Erfolg der Vermittlung insgesamt betraf.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.