Eine Doppeltätigkeit des
Maklers für beide Seiten eines Immobiliengeschäfts ist grundsätzlich zulässig und führt nicht zur Verwirkung des Maklerlohns, sofern der Makler entweder für beide Seiten als
Nachweismakler oder für eine Seite als
Vermittlungs- und für die andere als Nachweismakler tätig wird. Dies gilt auch dann, wenn dem Maklerkunden die
Doppeltätigkeit nicht bekannt war. Nur wenn der Makler für beide Auftraggeber als Vermittlungsmakler auftritt, muss der Doppelauftrag für beide Seiten zumindest eindeutig erkennbar oder absehbar sein.
Zulässigkeit der Maklerdoppeltätigkeit bei Immobiliengeschäften
Bei Immobiliengeschäften ist eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten „nach dem Inhalt des Vertrags“ grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist, dass der Makler entweder für beide Seiten als Nachweismakler tätig wird oder für einen Auftraggeber als Vermittlungsmakler und für den anderen als Nachweismakler. Diese Grundsätze gelten in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung durch die Auftraggeber und selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers nicht bekannt war.
Eingeschränkter Anwendungsbereich des § 654 BGB
Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs nach § 654 BGB hat Strafcharakter; der Anwendungsbereich der Norm ist daher grundsätzlich eng auszulegen. Da bei Immobiliengeschäften eine Doppeltätigkeit weitgehend üblich ist und der Maklerkunde hiermit rechnen muss, reicht es aus, den Makler auf eine strenge Unparteilichkeit gegenüber beiden Auftraggebern zu verpflichten. Ein pauschales Aufklärungserfordernis über jede Bindung an die andere Seite besteht in diesen Fallgestaltungen nicht.
Sonderfall: Vermittlungstätigkeit für beide Seiten
Eine Ausnahme gilt, wenn der Makler für beide Auftraggeber als Vermittlungsmakler tätig wird. In diesem Fall muss der Doppelauftrag für beide Seiten wenigstens eindeutig erkennbar oder absehbar sein (vgl. BGH, 26.03.1998 - Az: III ZR 206/97). Diese strengere Anforderung betrifft ausschließlich die Konstellation der beidseitigen Vermittlungstätigkeit; sie lässt sich nicht auf die Kombination aus Vermittlungs- und Nachweismaklerschaft übertragen. Vorliegend war der Beklagte für die Klägerin lediglich als Nachweismakler tätig; eine Vermittlungstätigkeit wurde allein auf der Gegenseite angenommen, sodass die erhöhten Anforderungen nicht griffen.
Sittenwidrigkeit und Vergleichscharakter einer Vereinbarung
Bei der Prüfung der Sittenwidrigkeit einer Vereinbarung wegen eines Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung kommt es nicht ohne Weiteres auf den objektiven Wert der beiderseitigen Leistungen an, wenn die Vereinbarung wesentliche Züge eines Vergleichs aufweist. Bei einem Vergleich ist entscheidend, wie die Parteien die Sach- und Rechtslage bei Vergleichsschluss eingeschätzt haben - nicht der objektive Wert der ausgetauschten Leistungen (vgl. BGH, 02.07.1999 - Az: V ZR 135/99). Fehlt substantiierter Sachvortrag dazu, dass eine Partei die Vereinbarung seinerzeit nicht als sachgerechte Bereinigung aller Streitpunkte empfunden hat, scheidet Sittenwidrigkeit aus.
