Tropfende Therme: Wer zahlt die Reparatur, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Beseitigt der Mieter einen Mangel selbst, kann er die Kosten ersetzt verlangen und mit der Mietforderung des Vermieters verrechnen, sofern der Vermieter nach Mängelanzeige und fruchtloser Fristsetzung in Verzug war.

Wann darf der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Kostenersatz verlangen?

Nach § 536a Abs. 2 BGB darf der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und vom Vermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das setzt voraus, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist (Nr. 1). Alternativ genügt eine Notmaßnahme, bei der der Mieter ausnahmsweise auch ohne Verzug des Vermieters zur Selbstbeseitigung berechtigt war (vgl. Kramer, Mietrecht, 1. Aufl. 2019, D. Rechte des Mieters bei Mängeln, Rn. 33 ff.).

Verzug setzt in der Regel voraus, dass der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat und diese fruchtlos verstrichen ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 286 BGB). Daneben kommt Verzug in Betracht, wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. Eine bloße Mängelanzeige genügt nicht.

Nach den allgemeinen Grundsätzen trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für drei Punkte:

• das Vorliegen eines Mangels,
• die Mängelanzeige,
• den Verzug des Vermieters.

Wie lässt sich ein Mangel nachweisen?

Der Mangel kann durch Indizien belegt werden. Im zu entscheidenden Fall sah das Gericht in der Rechnung des vom Mieter beauftragten Handwerksbetriebs und dem dazugehörigen Arbeitsbericht ausreichende Anhaltspunkte für eine Undichtigkeit der Therme. Solche Indizien kann der Vermieter nur erschüttern, wenn er konkrete Gegenbelege vorlegt. Ein undatiertes Schreiben des früher vom Vermieter beauftragten Betriebs genügte dafür nicht. Es bestätigte lediglich die Funktionstüchtigkeit der Therme, die der Mieter nie bestritten hatte. Für den Mangel kommt es aber auf die Undichtigkeit an, nicht auf die Funktionsfähigkeit. Die unbestimmten Formulierungen, ein „vermeintliches Tropfen“ habe sich „zugesetzt“ und das Quietschen des Hydraulikventils sei „mechanisch bedingt“, reichten nicht aus, um die Annahme einer Undichtigkeit zu widerlegen.

Welche Rechtsfolge hat der Verzug des Vermieters?

Hat der Mieter nach Mängelanzeige eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt und verstreicht sie fruchtlos, ist er berechtigt, den Mangel auf eigene Kosten zu beseitigen. Er kann dann nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Im vorliegenden Fall belegte der Mieter Mängelanzeige und Fristsetzung durch ein Schreiben und konnte so den Verzug nachweisen. Der Aufwendungsersatzanspruch bestand in Höhe der Reparaturkosten.

Wie wirkt sich die Aufrechnung auf den Mietzins aus?

Rechnet der Mieter mit dem Aufwendungsersatzanspruch gegen die Mietforderung des Vermieters auf, erlischt der Mietzahlungsanspruch in Höhe des Gegenanspruchs. Hat der Mieter die Miete teilweise gezahlt und im Übrigen um den Reparaturbetrag gekürzt, ist der Mietzinsanspruch für den Monat damit teils durch Erfüllung, teils durch Aufrechnung vollständig erloschen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.