Mieterhöhung: Keine Einbeziehung separat vermieteter Stellplätze in die Vergleichsmiete

Ein mitvermieteter Stellplatz oder eine Garage fließt nur dann in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, wenn Wohnraum und Stellplatz Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrages sind.

Wann besteht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung?

Ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB besteht nur, soweit die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Liegt die bereits gezahlte Miete über diesem Wert, scheidet eine Erhöhung aus. Maßgeblich ist die Ermittlung anhand eines qualifizierten Mietspiegels im Sinne des § 558d BGB, der die ortsüblichen Entgelte nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Ausstattungsmerkmalen differenziert. Eine Klage auf Zustimmung ist in diesem Fall zwar nach § 558 Abs. 2 BGB zulässig, jedoch unbegründet.

Wie wird die Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels bestimmt?

Zunächst ist die Basismiete der einschlägigen Baualtersklasse und Wohnungsgröße heranzuziehen. Auf dieser Grundlage erfolgen Zu- und Abschläge nach den Tabellen des Mietspiegels, die bauliche Merkmale, Ausstattungsstandards und Lagekriterien berücksichtigen. Im zu entscheidenden war die Wohnung unstreitig der Baualtersklasse 1948 bis 1974 des maßgeblichen Mietspiegels zuzuordnen und hatte eine Größe von 60 qm. Daraus ergab sich eine Basismiete von 5,86 Euro je Quadratmeter. Hiervon war ein Abschlag von 3 % vorzunehmen, weil es sich um ein Hochhaus mit sieben und mehr Geschossen handelte. Ein weiterer Abschlag von 11 % ergab sich aus der Ausstattungstabelle, da die Summe der Merkmale (Gegensprechanlage mit einem Pluspunkt, überwiegend PVC-Boden mit drei Minuspunkten) bei minus 2 Punkten lag.

Ein Zuschlag von 2 % für Modernisierungsmaßnahmen war gerechtfertigt, weil die Unterlagen zu den Dämmarbeiten hinreichend belegten, dass diese am Dach des Wohnhauses im gesamten Bereich durchgeführt wurden. Bei der Wohnlage wurde lediglich ein Punktwert von plus 4 Punkten erreicht, woraus ein Zuschlag von 5 % auf die Basismiete folgte. Ein weiterer Pluspunkt für das Merkmal „Vorgärten im Umkreis von 100 Metern überwiegend vorhanden” blieb unberücksichtigt, weil der Vermieter für diese bestrittene Behauptung keinen Beweis angeboten hatte.

Im Ergebnis ergab sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,39 Euro je Quadratmeter, mithin 323,47 Euro für die Wohnung. Die bereits gezahlte Nettokaltmiete von 5,55 Euro je Quadratmeter lag darüber.

Darf ein Stellplatz oder eine Garage in die Vergleichsmiete einbezogen werden?

Ein mitvermieteter Stellplatz oder eine Garage darf nur dann in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden, wenn Wohnraum und Stellplatz Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrages sind. Eine solche Einheit setzt zweierlei voraus: Beide Mietobjekte müssen sich auf demselben Grundstück befinden, und der übereinstimmende Wille der Parteien, beide Vertragsverhältnisse rechtlich als Einheit zu behandeln, muss erkennbar sein. Dieser Wille muss auch im Mietvertrag über den Wohnraum zum Ausdruck gekommen sein.

Separate Mietverträge, die unabhängig voneinander geschlossen wurden, begründen keine Einheit, selbst wenn der Vermieter in beiden Verträgen identisch ist. Fehlt die räumliche und rechtliche Verbindung, bleibt der Stellplatz bei der Ermittlung der Vergleichsmiete unberücksichtigt.

Für die Annahme eines einheitlichen Vertragsverhältnisses genügt weder die gemeinsame Nutzung durch dieselbe Mietpartei noch die personelle Identität des Vermieters. Entscheidend ist die vertragliche Verknüpfung im Sinne eines einheitlichen Rechtsgeschäfts. Eine Zusammenfassung kommt nur in Betracht, wenn der Zusammenhang zwischen Wohnraum- und Stellplatzmiete ausdrücklich im Vertrag dokumentiert ist oder sich zwingend aus den Umständen ergibt.

Im zu entscheidenden Fall waren die Verträge über Wohnraum und Tiefgaragenplatz getrennt und unabhängig voneinander geschlossen worden. Der Garagenmietvertrag bestand zudem nur mit einem von mehreren Mietern der Wohnung. Der Stellplatz lag auf einem anderen Grundstück als die Wohnung, nämlich in einer anderen Straße. Für die Annahme der Einheitlichkeit ist der Vermieter beweispflichtig. Dieser Beweis gelang nicht, da kein Wille der Parteien dargelegt wurde, den später abgeschlossenen Garagenmietvertrag als Bestandteil des früheren Wohnraummietvertrages zu behandeln. Der Tiefgaragenplatz blieb daher bei der Ermittlung der Vergleichsmiete außer Betracht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.