Winterdienstkosten dürfen nicht einfach nachträglich auf die Mieter abgewälzt werden

Werden Mieter im Mietvertrag zur eigenhändigen Ausführung des Winterdienstes verpflichtet, kann der Vermieter die entsprechenden Kosten nicht allein durch Aufnahme in die Betriebskostenabrechnung nachträglich auf die Mieter umlegen. Eine solche Vertragsänderung erfordert eine ausdrückliche oder zumindest zweifelsfrei erklärte Vereinbarung. Die bloße vorbehaltlose Zahlung einer fehlerhaften Abrechnung genügt hierfür nicht. Eine Umlage im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kommt nur in Betracht, wenn eine planwidrige Regelungslücke vorliegt und der Mieter zuvor erkennbar in Kenntnis gesetzt wurde.

Umlage von Betriebskosten bedarf einer Vereinbarung

Nach der gesetzlichen Konzeption der §§ 535 Abs. 1 Satz 3, 556 BGB trägt grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten der Mietsache. Eine Abwälzung auf den Mieter setzt gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung voraus. Dies gilt auch für die Kosten eines öffentlich-rechtlich angeordneten Winterdienstes, die gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen. Fehlt eine entsprechende Umlagevereinbarung, verbleibt es bei der gesetzlichen Kostentragungspflicht des Vermieters.

Kann eine vorbehaltlose Zahlung eine stillschweigende Vertragsänderung begründen?

Sieht der Mietvertrag stattdessen vor, dass die Mieter die erforderlichen Winterdienstarbeiten selbst und in Eigenregie auszuführen haben, fehlt es an einer Umlagevereinbarung im vorgenannten Sinne. Eine stillschweigende Änderung dieser Abrede kommt nicht bereits dadurch zustande, dass der Mieter Abrechnungssalden, in denen Winterdienstkosten enthalten sind, über mehrere Jahre hinweg vorbehaltlos zahlt. Erforderlich wäre ein ausdrückliches oder zumindest konkludentes Angebot des Vermieters auf Vertragsänderung im Sinne des § 145 BGB, dem der Mieter durch schlüssiges Verhalten gemäß § 147 BGB zustimmen müsste. Die bloße Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die entsprechende Kosten enthält, stellt kein solches Angebot dar; ebenso wenig genügt die kommentarlose vorbehaltlose Zahlung als Annahmeerklärung, da es insoweit am erforderlichen rechtsgeschäftlichen Erklärungsbewusstsein fehlt. Eine kommentarlose Abrechnung nicht umlagefähiger Kostenpositionen durch den Vermieter ist zudem als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB zu werten, wenn nicht zumindest im Rahmen der Abrechnung auf die geänderte Kostentragung hingewiesen wird.

Wann kommt eine Umlage im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in Betracht?

Eine Umlagefähigkeit kann sich jedoch unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, die auch im Bereich des Wohnraummietrechts grundsätzlich anwendbar ist (vgl. BGH, 09.07.2014 - Az: VIII ZR 36/14). Voraussetzung ist eine nachträglich eingetretene, planwidrige Regelungslücke, die entsteht, wenn eine ursprünglich vereinbarte Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter aufgrund veränderter tatsächlicher Umstände - etwa einer veränderten Altersstruktur oder gesundheitlicher Beeinträchtigungen der Mieter - nicht mehr durchführbar ist. In einem solchen Fall entspricht es dem hypothetischen Parteiwillen, die im Mietvertrag enthaltene Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten um die Winterdienstkosten zu ergänzen, sofern die ursprüngliche Vertragskonzeption erkennen lässt, dass die Parteien die gesetzliche Kostentragungspflicht des Vermieters bewusst abbedungen und stattdessen die Kostenlast beim Mieter verortet hatten.

Welche zusätzlichen Voraussetzungen begrenzen die Umlage im Einzelfall?

Die ergänzende Vertragsauslegung darf jedoch nicht dazu führen, dass der Vermieter im Ergebnis einseitig und ohne erkennbaren Anknüpfungspunkt eine Vertragsänderung zu Lasten des Mieters herbeiführt. Erforderlich sind zusätzliche Umstände, die den Mieter erkennbar in Kenntnis der geänderten Kostentragung setzen und ihm die Möglichkeit eröffnen, hierauf zu reagieren. Vorliegend betraf dies den Umstand, dass zwischen den Parteien erstmals im Rahmen der fristgerechten Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung ausdrücklich über die Frage der Winterdienstkosten korrespondiert wurde; erst ab diesem Zeitpunkt konnte der Mieter von der einseitig vorgenommenen Umlage tatsächlich Kenntnis nehmen. Eine rückwirkende Umlage für Abrechnungszeiträume vor diesem Zeitpunkt kommt danach nicht in Betracht.

Fristgebundenheit der Betriebskostenabrechnung

Unabhängig von der materiellen Umlagefähigkeit bleibt die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zu beachten, wonach der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.