Ratten in der Wohnung: Eigentümergemeinschaft darf sich per Eilverfahren Zutritt verschaffen

Geht von einer Eigentumswohnung ein erheblicher Schädlingsbefall aus, der die Gesundheit der Bewohner sowie Gemeinschafts- und Sondereigentum akut gefährdet, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung Zugang zur Wohnung und die Duldung der Bekämpfungs-, Desinfektions- und Reinigungsmaßnahmen verlangen.

Durchsetzung von Schädlingsbekämpfung im Eilverfahren

Ein Schädlingsbefall in einer Eigentumswohnung betrifft regelmäßig nicht nur den unmittelbaren Wohnungsinhaber. Breitet sich der Befall auf das Gemeinschaftseigentum (etwa Fassade, Balkon und Außenanlage) sowie auf das Sondereigentum anderer Eigentümer aus, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Zugang zur Ursprungswohnung angewiesen, um Ursache und Ausmaß festzustellen und den Befall wirksam zu beseitigen. Verweigert der betroffene Eigentümer den Zutritt, stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft diesen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes erzwingen kann.

Im hier zu entscheidenden Fall ging es um einen Befall mit Ratten sowie weiteren Schädlingen wie Fliegen, Spinnen und Parasiten. Die Gemeinschaft begehrte, vertreten durch ihren Verwalter, Zugang für Mitarbeiter, beauftragte Schädlingsbekämpfungsunternehmen und Sachverständige sowie die Duldung eines umfassenden Maßnahmenpakets. Dieses reichte von der Prüfung des Befalls und der Installation einer provisorischen Schutztür zur Vermeidung einer Kontamination des Hausflurs über die Ratten- und Insektenbekämpfung und geruchsüberdeckende Maßnahmen bis hin zu Räumung, Desinfektion und Grundreinigung.

Wann liegt ein Verfügungsgrund vor?

Ein Antrag auf Zugang und Duldung von Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen zielt auf eine Leistungsverfügung, die die Hauptsache vorwegnimmt. Eine solche ist nur ausnahmsweise gerechtfertigt: Der Antragsteller muss auf die sofortige Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs so dringend angewiesen sein, dass er ein ordentliches Hauptsacheverfahren nicht abwarten könnte, ohne unverhältnismäßig großen, gar irreparablen Schaden zu erleiden (vgl. Anders/Gehle/Becker ZPO § 940 Rn. 13; LG München I, 30.08.2011 - Az: 36 T 6199/11).

Diese hohen Anforderungen sind erfüllt, wenn der Befall die Gesundheit der Bewohner sowie die Substanz des Eigentums akut und erheblich bedroht. Maßgeblich ist dabei, dass sich der Befall nach dem glaubhaft gemachten Vortrag und den vorgelegten Unterlagen faktisch auf das Gemeinschaftseigentum erstreckt und zudem Sondereigentum anderer Eigentümer und der betroffenen Wohnung selbst erfasst. Als tragfähige Grundlage kann insoweit die Stellungnahme einer beauftragten Fachfirma dienen, wonach die Ursache des Befalls in der betreffenden Wohnung zu verorten ist.

Die Maßnahmen stellen sich in diesem Fall als eilbedürftige Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 WEG dar und sind damit Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Schädlingsbekämpfung begründet ein gesetzliches Betretungs- und Einwirkungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Vertretung des Verwalters sowie der Fachfirmen und Sachverständigen, um den Befall zu untersuchen und abzuwehren.

Ist eine Interessenabwägung vorzunehmen?

Neben der Dringlichkeit ist zu prüfen, ob ein anderes, ebenso effektives Mittel zur Verfügung steht. Daran fehlt es, wenn der betroffene Eigentümer bereits vor Antragstellung unter Fristsetzung zur Beseitigung des Befalls beziehungsweise zur Ermöglichung der Bekämpfung aufgefordert wurde und die Aufforderung erfolglos blieb. Unter diesen Umständen drohen ohne gerichtliche Anordnung schwerwiegende, irreparable Nachteile, sodass das Abwarten einer Hauptsacheentscheidung unzumutbar ist und die Maßnahme ausnahmsweise im einstweiligen Rechtsschutz zulässig ist.

Worauf stützt sich der Verfügungsanspruch?

Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Danach sind Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten des Sondereigentums sowie andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Bestehen keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse, gilt die Duldungspflicht für Einwirkungen, aus denen dem Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

Das gesetzliche Betretungs- und Einwirkungsrecht dient der ordnungsgemäßen Verwaltung und dem Schutz der übrigen Eigentümer. Der betroffene Eigentümer hat die erforderlichen Maßnahmen daher zu dulden und den Zugang zu gewähren.

Welche Rechtsfolgen und verfahrensrechtlichen Besonderheiten gelten?

Dem Antragsgegner ist für den Fall der Zuwiderhandlung die Androhung der in § 890 Abs. 1 ZPO vorgesehenen Ordnungsmittel beizufügen. Dies umfasst ein Ordnungsgeld sowie ersatzweise Ordnungshaft. Zugleich hat er die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Aufgrund der Dringlichkeit kann die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergehen (vgl. § 937 Abs. 2 ZPO). Dies ist der Fall, wenn ein Zuwarten bis zu einem Termin die Wirksamkeit der Maßnahme gefährden würde, da sich der Befall in der Zwischenzeit weiter ausbreiten könnte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.