Schimmel in der Mietwohnung: Vermieter haftet für Baumangel

Ist eine Mietsache bereits bei Vertragsschluss mit einem Baumangel behaftet, der zu Feuchtigkeitseintritt und Schimmelbildung führt, haftet der Vermieter verschuldensunabhängig für die daraus entstehenden Schäden. Der Schadensersatzanspruch umfasst dabei nicht nur beschädigte Einrichtungsgegenstände, sondern auch Umzugs- und Ersatzunterkunftskosten sowie den eigenen Zeitaufwand des Mieters für die Schadensbeseitigung.

Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel der Mietsache

Nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn ein Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an. Die Vorschrift begründet eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung für den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Überlassung. Voraussetzung hierfür ist der Nachweis, dass die Ursache des Mangels bereits bei Vertragsschluss angelegt war, auch wenn sich die Mangelfolgen - wie hier in Form von Feuchtigkeitseintritt und Schimmelbildung - erst nach Einzug des Mieters zeigen.

Im zu entscheidenden Fall wurde die Ursächlichkeit eines anfänglichen Mangels durch ein im selbständigen Beweisverfahren eingeholtes Sachverständigengutachten belegt. Der Sachverständige stellte fest, dass die Sockelabdichtung der Bodenplatte des Mietobjekts unzureichend war und in der Folge Wasser bei stärkeren Niederschlägen in das Gebäude eindringen konnte. Ursächlich hierfür war ein nicht abgedichteter Hohlraum unterhalb einer Betonplatte, der aufgrund seiner Höhenlage im Verhältnis zur Türschwelle einen ungehinderten Wasserzutritt in das Mauerwerk und den Fußbodenaufbau ermöglichte. Zudem fehlte es an einer erforderlichen Querdrainage zur Ableitung oberflächennaher Wässer.

Umfang des ersatzfähigen Schadens

Der Schadensersatzanspruch nach § 536a BGB umfasst sämtliche adäquat-kausalen Folgeschäden, die auf den anfänglichen Mangel zurückzuführen sind. Hierzu zählen zunächst unmittelbare Sachschäden an Einrichtungsgegenständen, die durch Schimmelbefall infolge der Feuchtigkeit unbrauchbar werden. Die Schadenshöhe kann, sofern eine exakte Bezifferung nicht möglich oder unverhältnismäßig aufwendig ist, gemäß § 287 ZPO im Wege der richterlichen Schätzung ermittelt werden. Dies gilt insbesondere für die Bemessung von Zeitwerten beschädigter Gegenstände, wenn deren Anschaffung durch Rechnungen belegt ist und Rückschlüsse auf den Zustand zum Schadenszeitpunkt möglich sind.

Ersatzfähig sind darüber hinaus Aufwendungen, die dem Mieter durch einen mangelbedingt erforderlichen Auszug entstehen, etwa Kosten für die Anmietung eines Ersatzfahrzeugs und für Kraftstoff im Zusammenhang mit dem Umzug in eine Ausweichunterkunft während der Sanierung der Mietsache. Auch der eigene Zeitaufwand des Mieters, der für die Beseitigung der Mangelfolgen sowie für den Umzug aufgewendet wird, stellt einen ersatzfähigen Schaden dar, der nach § 287 ZPO auf Grundlage eines angemessenen Stundensatzes geschätzt werden kann.

Die Feststellung der konkreten Schadenspositionen erfolgt im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO. Zeugenaussagen können hierbei durch begleitende Urkundenbeweise wie Rechnungen, Quittungen und Lichtbilder gestützt werden, insbesondere wenn die zeitliche Nähe zwischen dem Schadensereignis und der Dokumentation für eine wahrheitsgemäße und nicht nachträglich konstruierte Darstellung spricht. Correlieren die in Rechnungen ausgewiesenen Zeiträume mit den Angaben der Zeugen, stärkt dies die Glaubhaftigkeit der Aussage insgesamt.

Formularmäßige Klauseln im Mietvertrag, die die Haftung des Vermieters für Schäden aus anfänglichen Mängeln pauschal ausschließen oder beschränken, sind nach § 309 Nr. 7a BGB unwirksam, soweit sie auch die Haftung für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit sowie für sonstige Schäden bei grobem Verschulden erfassen. Eine solche Klausel entfaltet keine Wirkung und steht der Geltendmachung des gesetzlichen Schadensersatzanspruchs nicht entgegen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.