Ortsübliche Vergleichsmiete: Wenn der Mietspiegel an der Realität vorbeigeht

Weist ein Mietspiegel für einzelne Wohnungsgrößen niedrigere Werte aus als sein Vorgänger, obwohl der Wohnungsmarkt in der Zwischenzeit einen deutlichen Preisanstieg verzeichnet hat, kann dies die Vermutung der Richtigkeit widerlegen. In einem solchen Fall ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens anhand tatsächlicher Vergleichswohnungen zu ermitteln.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

Die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nach § 558 Abs. 2 BGB. Danach ist sie aus den in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbarten Entgelten zu bilden. Maßgeblich sind die tatsächlichen Marktverhältnisse, die sich aus einer hinreichenden Zahl von Vergleichswohnungen ergeben müssen.

Wie wurde die Vergleichsmiete im konkreten Fall ermittelt?

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde vorliegend ein Sachverständigengutachten herangezogen, das auf der Grundlage von elf Vergleichswohnungen erstellt wurde. Diese Wohnungen lagen in der betreffenden Stadt und wiesen hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung eine hinreichende Vergleichbarkeit auf. Der daraus ermittelte Mittelwert der Nettokaltmieten betrug 8,59 €/m². Ergänzend wurde die Wohnung anhand des Mietspiegels Troisdorf 2021 bewertet, der eine durchschnittliche Vergleichsmiete von 6,70 €/m² ausweist. Unter Berücksichtigung wohnwertsteigernder Merkmale, die der Mietspiegel nicht vollständig abbildet (unter anderem Maisonettecharakter, Dachterrasse, Gäste-WC, moderne Ausstattung), ergab sich daraus eine angepasste Vergleichsmiete von 7,36 €/m². Das arithmetische Mittel beider Ermittlungsmethoden führte zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,98 €/m².

Warum bestanden Zweifel an der Plausibilität des Mietspiegels?

Der Troisdorfer Mietspiegel 2021 wurde im Rahmen der Beweisaufnahme als Bewertungsgrundlage überprüft. Dabei ergaben sich erhebliche Zweifel an seiner Plausibilität. Die Auswertung zeigte, dass die Werte des Mietspiegels 2021 im Vergleich zu denen von 2014 teilweise niedriger ausfallen, obwohl in den letzten Jahren ein deutlicher Mietpreisanstieg im städtischen Bereich zu verzeichnen war. Ein solches Ergebnis steht im Widerspruch zu den gerichtsbekannten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Diese Unstimmigkeit deutet auf methodische oder datenbezogene Mängel bei der Erstellung des Mietspiegels hin.

Welche Anhaltspunkte sprachen für eine tatsächliche Mietpreissteigerung?

Die Annahme einer allgemeinen Mietpreissteigerung ist insbesondere deshalb geboten, weil die ermittelten Vergleichswohnungen sämtlich eine deutlich höhere Nettokaltmiete aufwiesen. Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung und Lage waren im Stadtgebiet nicht zu den im Mietspiegel angegebenen Werten zu finden. Auch die Tatsache, dass bestimmte wohnwertbestimmende Merkmale - etwa Dachterrassen oder zusätzliche Sanitärräume - keine mietpreissteigernde Wirkung im Mietspiegel entfalten, widerspricht der tatsächlichen Marktsituation.

Damit ist die durch den Mietspiegel der Stadt Troisdorf 2021 nach § 558d Abs. 3 BGB begründete Vermutung der Richtigkeit widerlegt. Der Mietspiegel kann für die hier relevante Wohnungsgröße nicht als taugliche Schätzgrundlage herangezogen werden. Maßgeblich bleibt die durch den Sachverständigen anhand der Vergleichswohnungen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete, die die realen Marktverhältnisse sachgerecht widerspiegelt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.