Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Räumungsklage

Nach § 570 BGB sind Zurückbehaltungsrechte des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB umfassend ausgeschlossen - unabhängig davon, ob die geltend gemachte Gegenforderung vertraglicher oder gesetzlicher Natur ist.

Kann der Mieter dem Räumungsanspruch ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten?

Der Vermieter kann vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Rückgabe der Mietsache verlangen. Diesem Anspruch kann der Mieter grundsätzlich Zurückbehaltungsrechte aus §§ 273, 320 BGB entgegenhalten, sofern ihm gegen den Vermieter fällige Gegenansprüche zustehen, etwa aus Aufwendungsersatz.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum schließt § 570 BGB derartige Zurückbehaltungsrechte des Mieters jedoch aus. Diese Vorschrift ist über § 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend auf Mietverhältnisse über Räume anzuwenden, die keine Wohnräume sind.

Der Ausschluss nach § 570 BGB erfasst Zurückbehaltungsrechte des Mieters umfassend, unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Gegenforderung auf vertraglicher oder gesetzlicher Grundlage beruht (vgl. BGH, 08.07.1998 - Az: XII ZR 116/96; OLG Koblenz, 23.04.2020 - Az: 1 U 1852/19). Ob der geltend gemachte Gegenanspruch tatsächlich besteht und durchsetzbar ist, ist für die Anwendung des § 570 BGB unerheblich, da der Ausschluss unabhängig von der materiellen Berechtigung der Gegenforderung greift.

Macht der Mieter zur Begründung eines Zurückbehaltungsrechts geltend, einzelne Aufwendungsersatzansprüche ergäben sich nicht aus dem Mietrecht, sondern aus anderen Anspruchsgrundlagen, ändert dies nichts am umfassenden Ausschluss nach § 570 BGB. Die Vorschrift differenziert gerade nicht nach der Rechtsgrundlage der geltend gemachten Gegenforderung.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.